陶红兵：现在是二十年最好的购房时机

近日，国家统计局发布全国今年前四个月房地产开发和销售情况数据，全国房地产开发投资额增速继续放缓，房地产开发企业土地购置面积、商品房销售面积、房屋新开工面积、竣工面积以及房屋销售均价均呈同比下降，房地产市场疲软依旧。与此同时，政策层面，人民银行日前召开住房金融服务专题座谈会提出，要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，并合理确定首套房贷款利率水平；而各地方政府开始越来越多加入放松调控或者救市的阵营。

市场的持续降温、政策信号的微妙调整，未来房地产市场将呈现怎样的格局？楼市将何去何从？

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

楼市正经历阶段性下行和观望

房地产市场有自己的调整周期，从2012年下半年开始，随着需求大量释放，出现楼市增幅小高潮，房价的上涨对整个房地产市场需求透支，现在来看，这种释放的热情和需求已经大大下降了。而去年年底房企大量拿地，今年下半年又是一个推盘高峰期，因此楼市下行还会持续一段时间。对于现在出现的楼市崩盘说法，这是不可能的，目前只是阶段性的下行和观望，新型城镇化会带来强大的市场需求，而且目前市场上的刚性需求还是很强烈的。对于越来越多地方政府相继松绑限购的政策，对市场会起到一定的作用，但关键政策在于信贷的放松，因为决定中国房地产冷热的是金融环境，尤其是货币政策的松紧度。

兰德咨询总裁宋延庆

楼市格局正发生前所未有的巨变

我国房地产市场及企业竞争格局正在发生着前所未有的巨大变化，事实上，我们经常挂在嘴边上的对未来市场的预测，诸如市场集中度越来越高、行业利润率越来越低等，其实已是现实。可以说，未来已经到来，房地产市场已经进入“适者生存，强者为王”的新时代。如果说2013年是行业企业的变革与转型高潮年，那么2014年很可能有过之而无不及。对市场走向的预判，一是到2018年前，我国房地产市场可能将从目前以增量为主的市场，转向以存量为主的市场；二是在5 年内，市场深度调整的可能性比较大；三是5年内，或将要有40%的企业被洗牌出局。

第一太平戴维斯研究与顾问咨询部董事王琼

楼市长期来看仍将有良好表现

国家统计局发布全国今年前4个月房地产开发和销售情况数据，部分市场指标数据有所放缓，房地产市场依旧疲软。1-4月，商品房销售面积同比下降6.9%，这主要是由于住宅销售面积同比下降8.6%，办公楼销售面积同比小幅下降0.2%，而商业营业用房销售面积同比继续增长3.4%。此外，由于政府控制用地供应，开发商购置土地步伐有所放缓，1-4月房地产开发企业土地购置面积达8130万平方米，同比下降7.9%。年初至今的房地产市场并不乐观，三四线城市供过于求，负债率较高的小型房企融资困难。相对而言，得益于人口迁移及城市化进程的加快，一线城市的供求情况则较为良好。市场依然看好城镇化带来的利好， 城镇化或将不同程度地惠及重点商业中心和城市发展。尽管今年楼市实属不易，然而长期来看市场仍将有良好表现。

北京市房协秘书长陈志

目前的市场不太好

就目前的房地产市场来看，1月份到4月份的情形并不是很理想，投资虽然还不错是一个上行趋势，开工也是上行的趋势，但总体来说应该是弱的，增幅放慢，我们看到的这个景气度现在几升几降，并不意味着现在我们房地产处在一个景气的区间内，应该说在景气和不景气之间徘徊这样一个状态，那也就意味着，我们的市场现在最重要的一个指标就是交易量向下的。把四年数据做一个对比，总体来看，不能说坏，但是肯定是不好。预计刚需在接下来的两三个月内会逐渐地回来，因为随着货币政策的调整，或者是适度的宽松，这个会给买房者带来更多的方便，现在感到市场的观望，一个就是货币的紧缩，那么随着这一块加大以及有可能出现的降准，会增加市场的流动性，也就会让我们的行业吸纳更多的资金，这是一个简单的判断。还有一个影响现在市场上观望态度的一个重要因素就是自住房，自住房其实毫无理由地锁定20多万人的需求，那些需求基本都是不太合理的需求，这部分需求会逐渐地回归到刚需市场。所以我觉得未来两三个月内恐怕是北京市场逐渐回归到刚需状态下的一个关键时期，所以现在如果手里有资格，并且还不差钱，应该是可以买房的时候。

住建部政策研究中心主任秦虹

房地产政策走势仍将以稳定为主

目前中国房地产行业的确进入了高基数、低增长的阶段，但自住性需求仍然非常旺盛，这与当下我国高储蓄人口占比高有关。与此同时，市场分化在不断加剧，甚至二线城市本身也在分化。更重要的是，外部的货币政策没有出现大的变化。房地产市场经过十多年的快速上涨，市场走稳，适当价格的回调，有利于行业的持续发展。 以住房开发为主的投资阶段将会过去，非住宅市场未来也会面临新的发展阶段。总量问题基本上解决的问题下，住得好就是今后发展的趋势。今年的房地产政策走势仍将以稳定为主，市场会出现窄幅波动，但不会有“崩盘”或“危机”。

知名经济学家马光远

今年房地产绝非简单分化

2014 年中国房地产市场绝非很多人乐观地认为，只是简单的市场分化：一二线城市继续上涨，供应已经过剩的三四线及以下城市房价下跌。从目前的市场表现看，由于各种因素的影响，今年中国房地产的预期很可能逆转，并导致整体房地产市场疲软，房价下跌。中国房地产的转折点确实已经到来。然而，对于认为中国房地产会崩盘甚至期盼房地产崩盘的观点，我却不敢苟同。适当的价格调整不仅有利于房地产的健康发展，更有利于中国经济的转型。救市的前提应该是房价出现了大幅度的回调，并且可能导致金融系统出现大面积的坏账，目前却没有任何迹象表明出现了这种情况。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

房地产进入了中年成熟期

从长期和中期的角度来说，中国经济的增长都需要调整，这种调整主要的特点是向下，从增速来说是向下，结构来说是产能去化的向下。纵观2014年中国经济的开局，经济下行的压力是比较大的。预期变化、利率快速的市场化和供需失衡三个因素不因政府出台政策而有显著的变化，或者是即便中国政府在年内对于限购限贷政策进行了一定程度的松绑，也会带来反周期的作用。中国的房地产已经过去了青年，进入了中年的成熟期。

高策机构董事长陶红兵

现在是未来二十年最好的购房时机

北京拥有众多资源，在外地人口源源不断涌入的前提下，如果你在北京有购买能力、购买资格与购买条件，却不买房，我觉得很愚蠢。

北京的改善型商品房价为什么不应该比纽约贵？比纽约贵也是正常的。北京是美国的整个华盛顿、半个纽约、大半个波士敦、半个休斯敦，还有好莱坞、硅谷等的合集，把美国这么多大城市资源都集中在北京这样一个城市里，房价为什么不能贵呢？不要把政府应当提供的基本居住保障和市场化的改善型商品房混为一谈。

目前很多人认为将来北京的房价一定能降，这是不现实的，现在出让的土地价格，五环外最高的已经到4万多每平米，四环的也在4万-5万每平米，土地价格一旦卖到这个标准，之后去做土地开发、拆迁的时候，拆迁户是以这个标准来衡量的，价格是降不下来的。土地成本下不来，面粉的价格无法下调的话，面包的价格也很难降低，可以说目前是未来二十年最好的买房时机，几个月后市场会开始有所改观。大涨很难，大降不可能，稳中缓升的可能较大。