未来我国房地产市场政策取向特点

大势观察张琦

与2013年房地产繁荣景象不同，2014年第一季度，房地产市场阴霾笼罩，投资增幅略有下降，房价呈现总体趋降，一线城市涨幅明显趋缓，三线城市房价下降数量增多，但《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》的出台和房地产企业再融资的开闸，为房地产市场未来发展注入了新的动力要素。

一、我国房地产市场运行情况和因素分析

2014年第一季度，我国房地产开发投资规模高于去年同期水平，但增幅略有降低，住宅投资占房地产投资比重基本稳定；房地产施工面积同比增幅平稳，新开工面积和竣工面积同比增幅大幅下降，呈负增长；销售面积和销售额累计增幅降至零点以下；70个大中城市住宅销售价格总体依然上涨，但价格下降或持平的城市数相比2013年增多，国房景气指数仍然处于“适度水平”区间。

造成这一现象的原因是多方面的，比如2014年前3个月我国宏观经济运行并不乐观；房地产企业的资金来源与2013年同期相比，出现明显不利变化。同时，国家持续推动的保障性安居工程建设，有效增加房地产市场供应量。

（一）2014年宏观经济开局不容乐观

2014年一季度已经过去，1月、2月多项实体经济指标下滑，经济面临下行压力，当前经济呈现出的下滑苗头明显。市场普遍认为，中国的宏观经济形势不容乐观，可能将成为2009年以来最不理想的一个季度。国家统计局公布的一季度国民经济运行情况显示，国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。

房地产业作为我国经济的支柱产业之一，一方面房地产业的好坏将直接影响宏观经济运行数据；另一方面宏观经济数据也可以看成是对房地产业运行情况的真实反映。2014年第一季度房地产业多项指标的下滑可能与当前不容乐观的宏观经济形势存在较大联系。

（二）房地产企业资金来源相比2013年出现明显不利变化

资金是房地产业发展的主要推动因素。2014年一季度，我国房地产开发的资金来源表现有三个特点：

一是资金来源总额累计增长幅度远低于2013年同期水平。2014年2月房地产投资本年资金来源小计21264 亿元，累计增幅为12.4%。与2013年同期相比，2月份累计增幅两者之间的差距为21.3个百分点。2014年3月房地产投资本年资金来源小计28731亿元，累计增幅为6.6%，相比2013年3月份，增幅继续放缓，两者差距扩大到22.7个百分点。

二是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项指标的累计增幅同比均呈现出不同程度的下降。截至2014年3月底，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项累计额分别为6226亿元、84亿元、11093亿元、11327亿元，同比增幅分别为20.4%、－33.9%、9.6%、－1.9%，而2013年3月底国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项指标累计额分别为5172.24亿元、126.97亿元、10119.66亿元、11543.14亿元，同比增幅分别为19.8%、13.6%、13.6%、53.8%。其中其他资金项的累计增幅同比下降最为厉害，达到了55.7个百分点。

三是利用外资项的资金来源累计增幅重新出现负增长。2月份累计增幅－43.2%，3月份累计增幅为－33.9%，利用外资累计增幅同比下降幅度达到47.5个百分点，仅次于其他资金项。

从上述分析及与2013年的对比可以看出，与2013年房地产开发资金明显改善的局面不同，2014年一季度房地产行业资金来源出现明显的不利变化，这将给房地产企业带来较大的资金压力。

（三）中央对廉租房、公租房和城市棚户区改造三项资金进行整合，有效推动保障性安居工程建设

2014年4月2日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议强调，加快棚户区改造，让百姓早日搬进楼房，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。

随着国家对保障房建设、棚户区改造的推进，资金来源将成为项目实现的重要保障。4月8日，财政部、住建部决定，从今年起，将中央补助廉租房、公租房和城市棚户区改造资金，整合归并为中央财政城镇保障性安居工程专项资金。2014年共计1158亿元，比2013年执行资金数额增长了14.3%。对三项资金的整合和统一分配，将会有效驱动保障性安居工程的进展。

二、房地产投资及市场展望

通过对2014年一季度房地产市场运行特点及原因分析，展望未来，有以下几个方面值得关注。

（一）2014年房价涨势继续趋缓，三线城市居民高房价感受已有所缓解

从房地产企业土地购置积极性的角度分析，2014年第一季度我国房地产开发企业土地购置面积累计增幅高于2013年同期水平，2月份累计增长6.5%，3月份累计增长－2.3%。从2月份到3月份，土地购置面积累计增幅由正转负，这可能是房地产企业基于对目前房地产市场前景的判断所做出的决定。

2014年第一季度，中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查结果显示，认为当前房价“高，难以接受”的居民比例仍然高达64.3%，比2013年第四季度下降2.2个百分点。同时，认为目前房价在“可以接受”范围内的居民比例为33%。比较引人注目的是央行调查结果显示三线城市居民对高房价的感受已经有所缓解，63.1%的居民认为房价高，较2013年第四季度回落3.9个百分点。

另外，在我们的2013年第四季度报告中，曾做出过“全国楼市已经出现严重分化，一二线城市房价涨势较快，三四线城市房价却表现平稳甚至冷清”以及“很多城市的存量房库存积压已经非常严重，部分中小城市的房地产市场酝酿较高风险”的研判和预测。而今年第一季度央行调查结果显示三线城市居民对高房价的感受已经有所缓解，这印证了我们的观点。

（二）房企再融资开闸应对正在恶化的房企资金状况，房地产调控告别“一刀切”

对房地产企业资金来源进行分析，我们发现目前房地产企业的资金来源情况的确不容乐观。而对已经公布的2013年房地产企业运营年报进行分析，发现超过半数的房地产企业经营活动产生的现金流量净额为负值，可见，上市房企的现金流整体状况正在恶化。

值得庆幸的是，传闻有一段时间的房企再融资于今年3月终于开闸，解了一部分房企资金的燃眉之急。2014年4月3日，大名城发布公告称，公司非公开发行申请获得通过，非公开发行募集资金总额不超过30亿元。至此，从2014年3月中旬至4月初，房企再融资开闸仅半个月时间，已经有中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份、卧龙地产和福星股份等7家房企获批再融资，金额超过150亿元，其资金投向均为房地产项目开发或收购资产。而尚有数十家房企仍在排队等待再融资方案获批当中，这部分金额达到近1800亿元。

同时，住建部副部长仇保兴表示，住建部已经明确今年的调控思路为双向调节、分类调节、协同调节三项。加上此后政府的实际动作释放出的积极信号，都显示出政府调控思路的日益成熟，“一刀切”的情况基本不会再出现，而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。

（三）新型城镇化进程的推进将成为房企新机遇

2014年3月16日，《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》正式发布。这部3万多字的规划分八篇三十一章，紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路，包括了四大任务、五项改革。将对我国城镇化进程产生非常重要的影响。

过去几十年，我国城镇化的发展方式以粗放式发展为主，更多的是圈地盖楼，以投资促进经济增长。而借助于土地红利，房地产企业也在过去十几年内经历了极其迅速的增长。随着新一届领导集体治国思路的调整和对城镇化的重新思考，在未来新型城镇化的进程中，房地产企业是否面临着新一轮的机遇呢？又该如何把握这些机会？在业界看来，规划中提到的四大任务：有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化等，都将为房地产业的发展开启新机遇，如优化城市格局，将拓宽房企发展空间，棚户区、城中村的改造等旧改带来的机遇也成为不少房企关注的新亮点。

三、未来房地产政策取向

综合各种宏观经济形势、环境因素和微观房地产市场因素，考虑到国家改革发展的政策动向，未来房地产市场总体的政策取向可能会有以下方面特点：

（一）不动产登记工作有序推进将对房地产市场产生积极影响

不动产登记工作部际联席会议制度经国务院批复建立，由9部门组成，是推动建立不动产统一登记制度的重要议事平台。2014年3月28日，不动产登记工作第一次部际联席会议在北京召开。部际联席会议召集人、国土资源部部长姜大明表示，从今年开始，将用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度，用4年左右时间，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享及依法查询，形成不动产统一登记体系。

同期，国土资源部办公厅正式印发关于成立不动产统一登记工作领导小组的通知。3月28日，国土部党组成员、副部长、不动产登记工作领导小组组长胡存智主持召开领导小组第一次会议，通报了第一次部际联席会议情况和下一步工作重点，并提出要求：突出重点，要紧紧围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”要求抓好不动产登记制度顶层设计。

至此，酝酿多年的不动产登记制度有了明确的时间表，不动产登记制度建立后，实现住房信息联网的步伐将加快。民众期待，这一制度能成为反腐利器，拦住“房叔”“房婶”们。

另外，据报道，按照官员财产申报的制度有关要求，北京、中央部分部委的处级以上官员正在登记房产。在3月全国两会期间，北京市常务副市长李士祥表示，北京官员房产登记工作正在进行，“包括我的房产、住哪、多大面积、商品房还是政策房、户主是谁”。

（二）房地产税法正式纳入本届立法规划当中

财政部部长楼继伟在十二届全国人大二次会议举行的新闻发布会上表示，税制改革是今年财税体制改革的一个方面，其主要任务之一就是推进房地产税的立法。据了解，目前房地产税法草案和环境保护税法草案正在按照十八届三中全会的精神积极起草当中。

“房地产税”与现在正在试点的“房产税”并非同一概念，将可能涉及现行房地产领域的城镇土地使用税等十余项税种的增减归并。房地产税不可能仅仅是为了调控房价，而是涉及整个房地产领域的税制改革，将“房”和“地”的税种进行归并，可避免重复征税的问题。

房产税试点出台之前，市场对此寄予厚望，希望房产税的征收能抑制过高的房价。而上海和重庆的房产税试点两年多以来，两地房价仍旧保持上涨，“降房价”的效果并未显现，所以现阶段单凭房产税、交易税等税，很难达到抑制房价过快上涨的作用，而是需要通过对房地产行业进行通盘考虑，进行房地产、金融等多领域联动的制度创新，建立房地产调控长效机制，实现中国房地产市场长期健康发展。

（三）6个城市将试点共有产权住房

共有产权被写入2014年的政府工作报告，而“健全符合国情的住房保障和供应体系”，被写入十八届三中全会《决定》中，亦成为未来楼市调控长效机制的基本原则。

2014年4月1日，住房和城乡建设部召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。在上述座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市，并明确试点城市要把公平公正作为基本原则，以解决中低收入等特定群体的住房问题为主要目的。对此，住房和城乡建设部副部长齐骥要求试点城市要进一步完善试点方案，确保公平公正，并在此基础上，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。

据了解，目前由住房和城乡建设部副部长牵头的多个调研小组，对地方的住房保障和供应体系构成，包括住房保障政策体系、供应体系等多个方面进行调研，而其中共有产权住房是重点之一。

（作者单位：北京师范大学经济与资源管理研究院）