土地反映楼市兴衰 明年房价依旧难降温

原标题：楼市论道第6期: 土地反映楼市兴衰 明年依旧难降温

新华房产北京11月22日讯（记者王飞）假如选一个成语形容2013年至今的北京土地市场，可以用“高歌猛进”：1月就开门红，单月土地交易额超过200万元，创下11年来最好开局；2月28日，13宗土地齐拍卖，让前两个月的土地出让金累计达368.8亿元，比2012年全年的土地出让金647.9亿元的一半还多；5月，重量级地块频出——世纪鸿和泰禾分别拿下的台湖地块，楼面单价都过万；保利首开联合体力排众敌夺得的旧宫地块，刨除公租房面积，楼面价高达2.2万元/平方米；7月，土地市场的热火程度与天气成正比——夏家胡同地王尘埃落定，恒大首次进京；8月，融创葛洲坝“连斩”的两块亦庄新城地块是热点；9月伊始，农展馆地块刷新单价纪录，当月末，首块自住型商品房用地出炉；11月4日，8宗土地又一波涌来，竞争激烈到拿地企业甚至不惜将所有面积用作自住型商品房建设，为胜出不留余地……

11月21日，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员牛凤瑞、亚豪机构市场总监郭毅、中亚电视台《城建与楼市》节目首席地产顾问、全国首位置业购房导师冯国亮，共同做客《新华有约》王牌栏目——“新华论道”，一起回顾了今年以来北京土地市场前所未有的热火和超乎想象的疯狂；同时探析了自住型商品房给土地市场带去的影响，以及预测了年内土地市场的动向；最后展望了明年北京土地市场的模样。

土地反映楼市兴衰

任何事物的形成与发展都不是由单一因素引起的，北京土地市场也是。今年其异常热火的局面，从供应端说，是被经济下行和地方债务的双重压力所迫；从需求端讲，是各房企在京储备不约而同的整体“告荒”和对后市所见略同的预期乐观。由此，双方“一拍即合”，共同上演了“周瑜打黄盖”的戏码。

而再具体分析房企一方的现状——去年整体市场非常之好，加上思路活泛、融资渠道拓宽，很多房企口袋见鼓、底气渐足。有了钱，当然是拿地盖房再赚钱。同样情况相同想法的房企不在少数，因此出现了今年“僧多粥少”，好地块往往“引无数房企竞折腰”的激烈局面。

宏观到整个房地产市场的层面，今年的土地情况符合市场周期变化规律。尤其是北京这样身份特殊的“重市”，可开发土地资源日益稀少、存量房源屡创新低，但需求人群却仍前仆后继地涌入市场。因此去年的北京楼市强势复苏，今年已经进入到全面繁荣的阶段。在各种因素齐作用下，土地市场的热火是意料之中，是如实反映楼市兴衰的镜子。

土地功能应有延伸 房企出招化解成本压力

北京土地市场的现状是城区范围内可开发的土地愈发稀缺，旧城改造所涉及的巨额拆迁成本又是绑定在土地上的炸弹，环线的开发格局以及几大热点地区的规划限制使得级差地价必然存在，新的土地出让机制下进行的土地储备必然需要巨额的资金投入。

此种背景下，牛凤瑞认为：分析房地产用地问题，首先要从土地本身的功能和特征出发——特征是：空间不可移动、资源不可再生。土地除了是生产力要素外，还有四种功能的延伸：第一，是生产生活须臾不可离的一个基础；第二，是社会再分配的一个工具；第三，是宏观调控的一个杠杆；最后，就是生态功能。地价问题由多方面因素决定，因而不能笼统地一概而论。

冯国亮则回忆，10年前，北京土地市场“空手套白狼”还能玩得转。但现在已经行不通了——要想在北京市场拿到一块地，要几个亿到几十个亿不等。这说明房地产已转化成为资金密集型行业，通俗点说，就是市场只带“玩得起”的房企玩。因此，资本运作能力是未来房企竞争的最核心焦点。

另外值得注意的是，近两年来，土地竞买市场上出现了越来越多的“联合体”——而且多是品牌企业和有国资背景的央企、国企互相捆绑。此举用意不难分析：资金层面上，国企融资成本更低、两下分摊，压力也骤减；另外还有一些政府关系、开发经验等方面，也能各取所长、相辅相成。

拿地先见靠”听”和“看”

轨道交通的日益扩展，加上挤出效应带来的郊区化趋势，往往会使得今天不起眼的地方明天就很可能成为热点区域。天宫院、台湖等都是活生生的例子。眼光独到长远者方能占得先机。对于如何才能准确把握土地的价值和未来。做建筑规划出身的冯国亮一语中的：“城市规划决定着城市财富的走向。”具体说就是，无论对于房企拿地还是个人置业，跟着城市规划走肯定没错。比如如果提前获知新城规划，先人一步布局，等区域渐入佳境，就可坐收获利。以上是通过政策规划远见。还有的区域因为自然环境的得天独厚，也蕴含着很多商机。比如说门头沟近年所出地块多是做了养生养老功能的宜居产品。甚至有些时候，领导人和区域发展也有关系：比如可能前任领导要重点发展南城、下一届班子就大力投入西边。综合来说：要消息广泛灵通，信息是第一生产力。

房地产业内人人知道，区位决定地价。但什么决定区位呢？是大量的社会资产投资，是政府规划。规划落地、建设开工、配套跟进，地价马上升值了。这实际上反映了社会价值的一个转换。在这个过程中，牛凤瑞认为应该树立一种思想——即因大量社会固定资产投资的沉淀而凝聚在地价和房价里的升值收益应该归属于政府和社会。因为政府是地方土地财政所代表的那个所谓“公共利益”，这样才有各个利益阶层相互关系的协调。

郭毅则认为，押注一个尚在萌芽期的新区域需要冒相当大的风险。既然是“赌”，就有输有赢。赢了自不必说，输了可能地块就会砸在手里，或项目数年消化不尽。因此她建议，最好在看到某区域规划已确凿、初具雏形时拿地，地价较为合理，利润也有保障。

明年土地市场降温没戏 趋稳有望

对于明年的北京土地市场，所有人都清楚，降温基本无望，只能希望不要过热，在能够忍受的范围之内。牛凤瑞依据经验提示，要使土地市场趋稳，需要政府在政策方面有一个科学的、系统的、精细化的考量。如果强压，反弹的力量更大。该释放的时候释放，注意匀速平稳就好。

郭毅和冯国亮则都认为，明年的土地市场最主要取决于政策，例如放松购买限制和农村土地入市，都会在不同程度上作用于土地。今年北京土地市场的“高烧”，是楼市沉疴的释放。烧到极限，自身就会自动调节，也就会逐渐趋稳。当然，明年在不同区域肯定还会爆出热点地块。包括农村土地入市虽然不是即刻生效，但明年开始，很多房企就会提前布局、卡位抢占了。届时可能会掀起新一轮热点。