王珏林：房地产调控重在税收和法治

最新数据显示，11月全国百城住宅环比上涨0.68%，这已经是房价连续第18个月环比上涨，其中北京等十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%。地王频出，楼市疯长，中国房地产市场究竟有没有泡沫存在？房地产长效机制何时才会出台？为此时代周报记者专访了住建部政策研究中心原副主任王珏林。

合理配置区域资源才能解决高房价

时代周报：王石先生几次用泡沫来形容中国的房地产市场，理由之一是现在部分地区房价收入比已经高得离谱，你认为中国楼市泡沫大吗？

王珏林：一线城市的房价是高，但究竟有没有泡沫，要看咱们对于泡沫的解释是什么？要是从价格成本认定的话，房价肯定是有泡沫，因为这个房子不值那么多钱，不管加上它的教育价值和它的各种附加价值，再加成本也不可能这么高；但是从一线城市房地产的实际需求和购买力上看，它又没有泡沫。

或者说这种泡沫存在却不一定会破灭，破灭是什么？是由于我们投资比例过高，我们把房价给炒上去的，像梯子一样越弄越高，一旦一撤梯子就咔嚓一下全完了，但是现在这个梯子还没上几个呢。现在北京的购房政策那么严格，还依然有那么大的刚性需求。这个说明几点：一是北京对于这些刚性需求还是比较大的，二是我们在三个市场管理和规范上面还有问题，发展得也不够完善。如果我们的租赁市场、我们的二手房市场、我们的新房市场都能合理地发展，也不会有这么大的压力。

时代周报：目前北京市内城二手房的成交价格都已经达到每平方米4万元，房价还有下调可能吗？

王珏林：究其原因，我们现在的城市建设方式也值得探讨了，老城区的二手房为什么这么贵？以前人们买房子是求新求大，所以自然住得就远了，但是各方面的不便利开始显现，人们在现实面前，只能是求近求小求方便，所以现在北京市场上交易的户型大部分都是五六十平方米的小房子，但即使只有五六十平方米都价值不菲啊，但是为了工作、交通、教育、医疗等问题，只好如此。所以从整体上来说，一线城市的高房价还是我们在城市化过程中会遇到的必然的问题。

这个必然的问题从外表上看，是整个区域布局的不均衡造成的，我们教育不均衡、我们就业不均衡、我们医疗不均衡、我们消费也不均衡，大家都会往大城市去，往大城市的中心去，而城市不可能因为住房的问题而无限扩大，这是一个复杂的系统问题。

所以我们还是应当从各方面分解城市压力，如果昌平、怀柔、平谷这些卫星城建设得比北京城区更好就业、教育资源和医疗条件也够，环境又比大城市还好，谁还需要到北京市区呢？如果其他城市也是如此，谁还需要来北京呢？所以我们应当从区域产业布局上、从市政的配套设施着手，把交通、教育、就业等问题解决好，才能真正解决大城市病的问题。

将调控纳入法制化和市场化轨道

时代周报：过去十年，房地产市场屡调屡涨，目前各方都对房地产长效机制充满期待，你预期大概什么时候出台？

王珏林：这个不是那么简单的事情，长效机制既是为了改变我们现在的短期管理办法，出台这个东西后解决的时间要长一些，即使两三年不调不变，市场也能稳定。