傅蔚冈：不必妖魔化“以房养老”

原标题：傅蔚冈：不必妖魔化“以房养老”

近日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)，其中提到金融机构将试点“老年人住房反向抵押养老保险”。据媒体报道，相关具体操作办法和实施计划，将在明年一季度出台。

对大部分公众而言，买房按揭已颇为熟悉，但何为“住房反向抵押养老保险”还是一头雾水。住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

反向按揭是相对于传统的“正向按揭”而言的，正向按揭的借款人贷款余额不断降低、房屋权益不断增加，而反向按揭的借款人贷款余额不断增加、房屋权益不断下降。反向抵押养老保险起源于欧洲，十多年前在美国和日本有快速发展。有专家估计，在中国反向按揭市场空间在千亿元级别：中国住宅房地产市场存量规模约为100万亿元。2010年，中国大约1.69亿60岁以上老年人口，占总人口的比重为13%。美国目前的情况是在合格的潜在人群中，大约有2%-3%的家庭选择了反向按揭。假设中国的合格人群比例为1%，那么这一市场的规模是1300亿元。

哪些群体适合反向按揭?一般来说，是指那些退休后还想维持和工作时相同体面生活的人群。以美国为例，如果没有其他投资，一个普通工薪阶层所能领取到的退休金一般是在职工资的三分之一左右，这个收入显然无法维持其与工作时相匹配的生活水准。但在美国，绝大多数家庭都有自己的住房，在这个情况下，反向按揭贷款就能够起到类似的作用。

在当下中国，除了公务员和事业单位的退休工资差不多是和在职工作时持平外，其他各行各业的退休员工所能领取到的工资大都只是全职工作的三分之一左右，而本世纪以来的房地产价值上涨，让绝大多数的城市居民有了通过“以房养老”的可能。以一套价值200万的房产为例，通过反向按揭，每月估计能领取1.5万的现金。在现在的一线城市，老人拥有价值200万房产的现象非常普遍，但是每月能够有1.5万现金流水的退休家庭却屈指可数——所谓的“房产富豪、现金穷人”现象，如果反向按揭能够得以推行，那些退休金极为拮据的老人也能够过上体面的退休生活。

当然，在中国推行反向按揭贷款也会面临很多问题，首先是来自法律上的。在现有的法律框架下，尽管房产是属于个人，但是房产所在的土地却只有70年的使用权——这意味着现在推行反向按揭时就会遇到房产归谁的问题。要让反向按揭得以大面积推行，必须解决这个所有权上的顽疾。当然，土地70年所用权问题如何能够借此机会得以解决，那么将绝不只是有利于反向按揭贷款，更是撬动了一个不确定市场，很多金融产品都可以据此产生。

其次是商业上的难题。所有的商业难题，实际上都是来自未来的不确定因素——包括死亡年龄、利率和房价走势的不确定。对房主来说，希望自己尽可能的长寿、在房价处于高位时抵押，这样他就能够领到足够多的金额;而对贷款人而言，从盈利角度考量，则是希望自己的反向按揭贷款时间越短越好。如何在两者之间取得平衡，这就需要银行和保险机构的努力。这项措施在欧美实施之初，也曾出现过“人还在、房没了”的情形———此类极个别案例的存在，一经媒体大肆渲染，就会对这个金融产品产生难以估量的负面影响。在当下中国，这尤其需要注意——因为以房养老在本质上是和我们的传统观念相违背的。

不过尽管如此，当下推进“反向按揭”还是一件值得大书特书的标志性事件，其重要性丝毫不亚于当年住房按揭贷款的推出。如果说住房按揭使得收入不丰的年轻人能提早数十年拥有自己的住宅，那么反向按揭能让现金流有限的老人过上有尊严的退休生活———以房养老因为提高了房产产出现金流的能力、也提高了产出现金流的可靠程度，这种提高，是几千年来小农经济所梦寐以求的飞跃。过去之所以要“养儿防老”，不是因为儿子比土地可靠，而是因为土地及依附其上的房产无法证券化、不能提供稳定的现金流。

在中国这样一个金融市场不够发达的国家，房产由于聚集了多种功能，其价值往往被高估，这意味着按揭贷款的时候往往要高出数倍于租金的价格;同理，通过设定反向抵押贷款，房产所有者就会得到远高于月租金的现金流。从这个意义而言，以房养老是“金融与好的社会”的生动体现，当然，前提是我们能够控制好其中的风险。