中国版住房银行呼之欲出 国开行方案或获认可

发力保障房建设有望盘活万亿公积金

按照国务院“十二五”规划，2011-2015年的五年期间将新建3600万套保障性住房，其中有40%的套数是用于棚户区改造。2013年，高层又提出了五年1000万户棚户区改造计划，仅2014年棚户区改造计划就新开工470万套以上。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家陈杰表示，据测算，即使仅考虑建安成本情况，棚户区改造计划将在2014年合计产生资金需求4200亿元到6300亿元。不少券商人士预计，如果此次住宅金融专项债券能成功发行，其发行量或将达千亿元，但是相对于巨大的保障房建设资金而言，似乎仍旧“杯水车薪”。

中国版“住房银行”，无疑是未来城镇化建设、保障房建设等巨大资金需求的市场化出口，但是到底能解决多大的资金需求，还是取决于其成立规模、资金来源等。

对于中国版“住房银行”的资金来源，目前各方意见不一。不少专家和银行业内人士认为，盘活住房公积金不失为一条较好途径，以住房公积金管理机构为基础，配以吸收住房储蓄和发行金融债券等融资渠道，可以在最大程度上向中低收入人群提供保障性住房融资服务。据住建部统计，截至2011年年底，全国住房公积金缴纳余额为2.1万亿元。在保证各地正常支取和贷款的前提下，全国可用于运营的公积金规模超过1万亿元。

连平表示，未来中国版“住房银行”走市场化的融资方式，需要多元化的资金来源，“将住房公积金合理的纳入体系很有必要，目前这块资金并没有得到有效利用。”

国开行湖南省分行行长王学东此前也建议，可以将各地住房公积金中心改造为统一的国家住房保障银行。依托财政部出资来设立国家住房保障银行，各地住房公积金中心的人员、业务、资产、负债整体划转成为国家住房保障银行在各地的分支机构。在法律层面上，适时出台“国家住房保障银行条例”，明确国家住房保障银行的职能定位、资金来源、业务范围、公司治理、扶持政策及监管机制，为其长期可持续发展提供法律保障。

而这个思路也得到部分地方官员的响应。长沙市副市长何寄华公开表示，“在已有的保障性住房建设资金来源中，住房公积金具有资金规模大、来源稳定、贷款低息、定向使用解决住房问题的特点，以住房公积金已有资金规模再集合其他资金渠道，能为新型城镇化提供规模大、可持续的稳定资金来源。”何寄华认为，2009年国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点以来，住房公积金在支持保障性住房建设方面发挥了较为重要的作用，积累了较为丰富的运作经验。以长沙为例，2009年6月，长沙被确定为试点城市，目前已有两批共8个保障性住房建设项目纳入试点范围，计划发放贷款21.08亿元，将支持保障性住房15520套。截至2013年12月底，已累计发放试点项目贷款资金12.08亿元。

不过，盘活住房公积金这个设想尚需修改《住房公积金管理条例》。另外，对于事业单位性质的公积金管理中心改为企业性质的银行，诸多银行业内人士认为实际操作过程中将困难重重。

完善风险管控避免重蹈美国“两房”覆辙

中国版“住房银行”尚未“胎动”，学界、业界对于其潜在的风险就展开了激烈争论。不少市场人士认为，既然采用市场化手段融资，其风险也就由国家财政兜底的“内部风险”转为市场层面的“外部风险”。美国房利美、房地美等两家全球最大的“住房银行”引发的全球金融危机至今仍叫人心有余悸，中国版“住房银行”如何避免重蹈覆辙需要各方认真思量。

陈杰认为，美国次贷危机让美国特色的住宅政策性金融机构“两房”几近濒临破产。次贷危机的一大教训就是，需要高度重视住房金融市场，认真研究住房金融制度的创新发展方向，积极但稳健地构建政策性住房金融机构。对政策性住房金融，要把握两个基本点，一方面，其本质是金融，而不是财政。所以一定要有资金价值的合理补偿，要返本付息、可持续发展，政府在其中的作用要严格限定。另一方面，一定要服务既定明确的政策目标，要与市场化的住房金融明显区别。

连平也认为，为了避免潜在风险，未来成立中国版“住房银行”，必须一开始就设立完善的风险管控模式，并且吸取美国“两房”的教训，在初期发展阶段，严格控制其杠杆率、避免过度金融创新，不宜有大幅扩张。“当然，就我国目前的这种政策性住宅金融体系而言，未来不太可能有太大风险，美国‘两房’毕竟运作多年，持续积累风险。”

温彬称，我国目前的实际国情与当年美国的情况有较大区别。一方面，最近十年以来，我国的房价整体趋势仍旧处于上涨周期，房价的上涨为银行资产质量带来一定保障。另一方面，中美两国的金融监管体系也不一样，我国对于房地产住房按揭贷款管控比较严格，强调首付要求，而且对于加按揭这一块的控制更加严格。美国“两房”是以房贷证券化为主业的特殊金融机构，它们由私人控股，当时它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占比美国住房抵押贷款的一半以上。