库存少刚需大地价高 济南房价恐怕要假摔都难

【信贷政策】　房企融资成本高,或助推房价

“货币政策调整本身和房地产政策没有关系,但是它一旦调整,一定会对房地产产生影响。”对于住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前所讲的这句话,省城一些置业顾问最近颇有体会。

26日,济南一连锁中介金融部负责人向记者“诉苦”:从年前11月至今,已积压了200多个贷款件,审批早已通过,但是迟迟没有放款。多家楼盘的置业顾问也称,原本年初对首套房的利率折扣,今年不但没有了,反而有可能上浮。

目前的信贷政策情况如何?中国建设银行山东省分行公司部总经理刘振勇说,目前资金紧张暂时不会改变,银行在对房地产的信贷额度上没有出现减量压缩,但会对区域选择、项目特点等作出更为严格的筛选。“未来主要侧重风险较小的二三线城市,侧重刚需楼盘,同时评估中小企业的还款能力。”

中国农业银行山东省分行公司部副总经理宗力说,银行贷款之外,不少房企还会选择信托、私募资金等多元融资方式,资金到期归还后,再次融资时信托利率会提高,一定程度上增加了房企的成本。

刘振勇说,无论是银行贷款,还是民间借贷等融资渠道,对中小房企都不算有利,这可能会推动房价上涨。

【综合预测】　房价稳中有升　但涨幅会收窄

在楼市一片喊跌的舆论浪潮中,济南的房价会不会跳水?恐怕连假摔都很难出现。

先来看一下供应,房地产调研机构统计显示,根据2013年成交居住用地以及已确定入市加推项目推算,预计今年将有约650万平米以上的新增商品住宅项目进入市场。再加上库存量,今年全年的商品房供应量将达800万平方米以上。这比去年的供应量增加137万平米。

同时,在外来人口、省会效应、产业聚集、城镇化等多重因素的叠加影响下,需求旺度不减。以外来人口为例,济南外来人口的增长速度由2010年以前的8万人/年,增长至近三年的14万人/年,这无疑会增加有效需求。

“当供应量明显大于需求量时,这将带来明显的库存,库存去化压力较大时,开发商涨价的动力将明显降低。”朱江认为,综合来看,今年济南房价将稳中有升,但涨幅会收窄。

国家统计局统计显示,2013年1月至12月,济南新房价格同比上涨9.4%。世联地产分析认为,今年房价涨幅低于2013年,预计将在6%左右。不过,业内人士称,这种分析是基于面上情况的整体分析,具体到片区和楼盘,情况肯定有区别。除西客站片区外,华山片区、滨河新区、工业北路、唐冶片区等也将成为省城新的热点区域。