库存少刚需大地价高 济南房价恐怕要假摔都难

原标题：库存少刚需大地价高 济南房价恐怕要假摔都难

杭州楼盘降价将崩盘论推上舆论潮头,一些山东省内的购房者认为济南房价也会跳水,这虽是一种良好期盼,可到底涨还是降,嘴上说恐怕不靠谱,得先搞清楚支撑房价一路上涨的幕后因素到底是啥。供过于求还是供不应求?房地产商花了多少买地钱?银行的钱袋子有没有扎紧?

【供求关系】　九成是刚需,3个多月就能清空库存

房子卖得不好,库存量大,房企手上又缺钱,就会降价走量,回笼资金。持续高库存便是日前杭州个别楼盘突然降价的重要原因。“库存量是项目在取得预售证后累计没有销售出去的房子,一般来说,6个月的库存消化周期是一个健康正常的状态。”济南世联房地产顾问机构总经理朱江说。

一定程度上,库存压力如何也是判断目前济南房价走势的一个重要维度。朱江说,统计显示,去年济南的库存量为145万平方米,主要以中大户型及远郊房源为主。根据月均销售量计算,济南的库存3个月零10天能销售完,远低于平均消化周期。

供需关系是影响房价的核心因素。世联地产2013年至2014年房地产市场年报统计显示,去年济南商品房总供应量为57389套(663.49万平米),新增供应量为48166套(543.28万平米),较2012年分别增长39.2%和36.9%。从成交来看,去年全年普通住宅共成交46221套(518.44万平米),成交率高达77%以上,整体呈现供需两旺的特点。

从成交的户型来看,仍以刚性需求为主,两室和三室的成交套数占总成交的92%,面积占全年总成交的88%。山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,济南市场整体呈现供不应求,房价下行的动力不足。

【土地供应】　1月成交45地块,拿地热情不减

俗话说,水涨船高。同样地,土地热,楼市则难降温；地价涨,房价通常也会走高。根据2010年至2012年的有关调查,济南市住宅用地楼面地价占房价的比例为20%左右。通俗来讲,如果某楼盘的售价为10000元/平方米,那么其中有2000元是买地钱。

济南市国土资源部门统计显示,去年土地供应229宗,其中居住与商服用地共221宗,同比增长97.3%。从全年的供应计划来看,2000万平米的面积是2012年的3.4倍。东部和西部是供应主力,特别是西客站片区,成为各大房企争夺的热土。从成交来看,去年土地共成交164宗,总计766.06万平米。

去年的成交热潮延续到了今年。1月份济南土地市场异常活跃,短短一个月累计成交45块土地,总成交金额177.87亿元,这也创下了有史以来最高的月成交纪录。

省城资深地产评论人赵鲁梁认为,原本在3月份才会出现的交易高峰提前出现,这与各大房企对市场的预期有关。去年济南房地产市场量价齐涨,不少房企都如期甚至超额完成年度销售任务,对今年的市场预期也很是看好,急需拿地利于全年的项目开发。

开发商拿地热情逐渐高涨,也在带动土地价格上涨。去年平均1944元/平米的楼面地价同比出现了6.3%的上涨。业内人士分析,地价的上涨说明房价难以下降。