中国版“住宅银行”破冰 住房金融体系雏形隐现

原标题：中国版“住宅银行”破冰 住房金融体系雏形隐现

今年以来，房地产投资持续下滑、房地产销售放缓、房地产价格下跌城市增多等现象明显，似乎预示着房地产行业正在进入平稳调整期；同时，本轮调整，众多房企将源头指向了缺钱、资金链等问题，特别是中小房企对资金的需求渴望比较强烈，需要多元化的融资渠道。此时，要求房企与金融机构的融合要再次提升到一个新的高度，在未来城镇化建设加快大背景下，国开行获批住宅金融事业部。　

中国版“住宅银行”落地

近日，中国银监会宣布，批复国开行组建金融事业部。此举意味着，中国版“住宅银行”将落地。银行业内人士认为，这将对保障房建设，以及房地产融资结构产生深刻影响。

今年4月以来，在获准筹建国开行金融事业部之前，国开行就曾交上一份成绩单。4月份发放棚户区改造贷款834亿元，是前3个月发放额的3.4倍；　截至2014年4月末，引导商业银行资金366亿元，累计发行涉及棚改的企业债和私募债97只，引导社会资金693亿元；　以股权投资和夹层投资等形式累计支持棚改项目12个，金额30亿元。

银监会表示，成立住宅金融事业部是加快推进保障性安居工程的重要举措。此前国务院已宣布，2014年，保障性安居工程建设计划新开工700万套以上，要基本建成480万套。

同时，国开行在公告中表示，中国版“住宅银行”运作将发行住宅金融专项债券，重点支持棚改以及城市基础设施等建设。设立国家“住宅银行”是发达国家普遍的做法，但在中国尚属首次。

据了解，6月27日，国家开发银行山东省分行与山东省财政厅组建的省级统贷平台签订了菏泽市2013-2014年棚户区改造项目贷款合同，提供25.4亿元低利率贷款资金用于菏泽市5个县区共计15个片区的棚户区改造，惠及居民7980户。另外，在聊城项目上，国开行山东省分行将提供56亿元低利率贷款资金，用于聊城市11个县、区共计22个片区的棚户区改造。

事业部模式打开巨大空间

国开行8万亿资产体量中，超过一半的业务已经商业化运营，回归政策性银行已属船大难掉头，国开行山东分行相关工作人员告诉记者，“在所剩的政策性金融业务当中，最重要的两大块，一是铁道部贷款，二是保障房融资。”

关于住宅金融事业部方案，国开行山东省分行相关工作人员向记者表示，“在运行机制上，国开行现有的棚改等保障性安居工程建设贷款划入事业部统一管理。事业部将发挥国开行规划、开发、评审、筹资、风控、信贷管理等整体优势和系统支持，建立协同高效、专业运作的运行机制，包括单独的授信评审体制、会计核算体系、绩效考核机制等。”“事业部安排打开了巨大空间，原先国开行走的是商业化之路，再获取等同国家信用的低成本金融债融资，法律上是有瑕疵的。”一位券商固定收益部人士分析。“通过发行住宅金融专项债券，这一明显带有政策性金融性质的专项债，通过借助国家信用，国开行可获得相对低成本的融资。”

按照国开行提供的住宅金融事业部方案，职能定位上，向上对接国家住宅政策、规划，向下深化与地方政府的合作；经营原则上，其将依托国开行整体优势和中长期投融资特点，发挥开发性金融市场建设、制度建设和融资融智的功能，建立事业部权责利相结合的经营管理体系，加强风险管控，实现住宅金融业务的集约化、专业化管理和长期可持续发展。

商业银行探索进行时

实际上，今年以来，由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率、人民币汇率的大幅波动，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力，当前的房地企业更需要高效率利用资金。

由此，不少房地产业大佬认为地产进入新的十年，应有效发挥金融引导作用，让地产与金融回归良性互动。

实际上，近年来，提升与房地产企业合作层次的行动已经开始，如平安银行、民生银行等商业银行成立了地产金融事业部。向事业部的转变，是银行专业化、集约化经营的重要举措，对于银行来说是转型，对于房地产企业来说，可以获得长期资金。如已有银行在尝试与信托、基金公司合作为房地产企业设计各类资管计划，这将满足房地产企业可持续的资金需求。

在未来发展中，综合性金融服务、全产业链条服务将成为银行与房地产企业合作的模式，这需要银行发挥综合金融优势。

住房金融体系雏形隐现

“住宅银行”落地后，国内将形成“开发性住宅金融机构+个人公积金住房储蓄”的住房金融体系。根据国务院要求，中国住宅金融机构将发挥依托国家信用、服务国家战略、资金用保本微利的金融供血作用。据了解，国开行将确保每年发放贷款60%以上，投入新型城镇化建设，同时，为了统一防范地方发债风险，地方政府将接受信用评级，并设立负债的天花板。

随着近1亿人转移人口即将在城镇落户，担负政策职能的“住宅银行”将服务于中低收入以及转移人口的住房需求。截至4月，国开行年内已发放棚改贷款1079亿元，同比增长388%，国内棚改项目组合债券已达到100亿元；而市场人士测算，目前仅国内银行体系发放的棚改贷款累计约8500亿元。

按照规划，“十二五”后期开始，新的3600万套保障房将逐步进入市场，而目前由于保障性住房等城镇化建设需要获得长期、低成本的资金支持，绝大多数商业金融机构都无法提供相应支持。据了解，未来将借助棚改专项贷款等政策性工具，设立城镇化发展专项基金，引导商业银行、保险、社保等社会资金参与城镇化建设。