新华信托引爆兑付危机 地产信托或迎大洗牌

风险控制成首要问题

“对于房地产信托行业而言，风险控制一直都是首要要求，尤其是像近两年的集中兑付期到来。”新华信托营销管理中心某负责人表示，信托机构必须具备经受某个或者几个项目风险资金冲击的实力，否则很难长久地生存。

而对于可能出现的风险，以及对三线、四线城市房价不确定性的担忧，很多信托公司开始在2013年刻意规避三四线城市的地产项目。德信资本就表示更多地选择一二线城市的龙头企业进行合作。

不过对于目前各家信托机构所提到的风控体系，有业内人士表示并不是很可靠。“资产抵押或者控股股东连带担保的方式，看似很安全，但也不能排除控制人出现利用同一固定资产多次担保的情况。”克尔瑞研究中心总监薛建雄表示，如果地产企业通过同一幅地块进行了多次抵押，那么出现兑付难题之后，即使进入拍卖流程，首先满足的也是银行等机构的兑付诉求，“对于普通投资者和小型投资机构而言，那就要面临资产损失了。”

“关键要看融资对手，如果是大型房企，安全性就比较高，但如果是二、三线的中小房企，兑付风险就比较大。”有业内人士表示。有统计数据显示，在2010-2011年，房地产信托的主要交易对象都是一、二级的开发资质。其中一级资质约占35%，二级资质23%，三级资质占7.46%，没有准确资质信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。

一般来说，资质较高(如一、二级)的大型开发商融资能力也较强，出现现金流风险的可能性较小，而小型开发商或者单体项目的风险较大。

地产基金门槛慢慢抬高

有分析认为，就整个行业来说，在经历过一段“野蛮生长”后，面临着整顿和转型的外界压力。面对未来“发新品兑旧账”的路径被卡的形势下，那些实力不济的中小房地产信托公司刚性兑付很难坚守。

据不完全统计，2013年房地产基金整体退出回报率有所回落，略逊色于2012年的退出回报率。而回报率回落的一个重要原因是，股权类退出案例减少，因此高收益退出回报案例减少，而大多数债权型房地产基金的收益率介于10%-15%之间。

从整体来看，2013年，行业格局出现进一步分化的迹象，最为明显的变化在于从住宅主题向综合体概念发展，从债权形式向股债结合和股权投资方式发展，涌现出一批口碑不俗的机构如高和资本、鼎信长城等。但总体上，无论是行业整体还是单个管理机构，管理资金量和投资管理能力都较为薄弱，缺乏成熟的机构和成熟的市场。

陈义枫在接受记者采访时曾表示，房地产基金行业最近两年发展非常迅速，各类机构如雨后春笋般出现，但不可避免的泥沙俱下，良莠不齐，过去一年也爆出了不少有限合伙类产品的兑付危机。因此在他看来，2014年会有更多的负面新闻出现，行业不可避免地会有较大规模的洗牌。

不过陈义枫同时也表示，危中有机，行业会迅速两极分化，部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起，地产金融行业的洗牌和格局确立会比想象中快。目前，国内也已经出现了一批有品牌知名度的管理人，行业格局开始慢慢划分，门槛也慢慢提高了，“我认为以后回头来看，今年应该是房地产基金的”品牌年“。”