上海自贸区“地荒”提升“地主”增值预期

作为上海自贸区开发主体之一的外高桥，其8月30日公布的定增预案显示，27亿元的募集资金将用于自由贸易试验区一期30个物流仓储、厂房研发、贸易服务项目的开发，用以建设跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、高端现代服务业平台和功能性贸易平台。其中包括跨国公司地区总部平台中的四个项目，除卡尔蔡司项目外，均为仓库用地。有分析人士表示，这或许意味着相关的三宗子项目所用土地需要转变性质。

而早在10月10日上午，上海自贸区迎来市国土局的调研。该局明确表示，作为全市性课题的土地二次开发将在自贸区内先行试点，并为此赋予自贸区管委会更多的管理与操作权。就在调研结束后的当天下午，上海市国土局便召开专题研讨会，提出上海年内要在土地管理制度改革上取得一定成效。

需要指出的是，自贸热早已直接带动了区内办公楼租金和土地价格的飙涨。位于自贸区管委会对面的外高桥大厦，所有办公室甚至车库都早已被借完，租金则较自贸区挂牌前翻了四倍。

自贸区土地储备概念引关注

随着上海自贸区区内土地供求矛盾的加剧，占比达80%的自贸区工业用地如何转换为商业用地，已成为当务之急。未来一旦土地性质的转换得以实施，则无疑将给自贸区“地主”带来极大的增值机会，预计拥有相关土地储备的外高桥(600648)、海博股份(600708)及中华企业(600675)有望获得资金的青睐。

外高桥(600648)：公司子公司外联发展重点发展第三方物流、集装箱综合处理物流、冷藏物流和危险品物流，拥有国家海关总署唯一指定的港区至保税区的集装箱直通式堆场，堆场面积达8万平方米。同时，公司还拥有上海最大的保税冷库、冷藏物流业务特色突出;参股公司物流中心负责开发的外高桥保税物流园区已基本建成。该物流中心拥有约14万平方米的现代化仓库。此外，其子公司新发展重点第三方物流和危险品物流，在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。

海博股份(600708)：公司控股100%的子公司上海海博斯班赛国际物流公司以1.03亿元，在临港保税港区内购置了164亩土地，用于建造中国首个汽车零配件物流基地。海博斯班赛计划将投资2.35亿元建造9万平方米的仓储基地，依托斯班赛的汽车物流经验和洋山保税港区的优势，打造中国汽车物流行业的旗舰，为国内外汽车生产厂商和汽车零配件供应商提供系统化、全程化服务。

中华企业(600675)：公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用地存在不确定性。据2012年年报披露，公司将加强崇明东滩地块管理，并启动研究现代农业产业园开发模式。