“以房养老”保险十年未获批 房租回报率更高

困境

楼市走势不明金融机构兴趣不大

困境一：金融机构利息收费难走低

上海交通大学研究员高连奎认为，将住房抵押给金融机构，从金融机构取得不菲的年金，看起来挺美，但金融机构需要收取利息。“这个长期利率估计要在7%左右，没有几个中国的中老年人愿意承受。”业内人士还认为，相关“以房养老”缺乏具体可操作性，譬如房子如何估价、拿到贷款怎么用、房贷没还完怎么办等问题。

困境二：房价涨跌难辨，时间越长风险越大

目前金融机构推出相关“金融产品”并不是特别积极，推出的产品也没有受到热捧，业内人士认为，最大的阻力还是来自于金融机构对房价下行的担忧，“对于倒按揭来说，时间越长风险越大。”

孟晓苏也表示，保险业界普遍认为房价会跌，而老人寿命在增长，“保险公司不愿亏钱而集体沉默，是其过去十年无法推出的最大阻力。”

平安证券研究员缴文超表示，在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。“未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性，加上房屋产权面临70年后被收回或者中途被拆迁的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。”

困境三：企业“倒按揭”运作能力各有瓶颈

由于住房反向贷款涉及银行房产的处置权，而目前银行没有这个处置能力，只能通过银行拍卖渠道，因此就算是实行住房反向抵押保险，本质上也是反向抵押贷款，目前保险公司不具备这些资质，有业内人士如是分析。

对于房企“重养老地产轻以房养老”，戴德梁行董事黎庆文表示，“以房养老”作为一种金融产品，需要有精算人员进行详细评估，房企并无此能力独立推行。

困境四：养老习惯制约“以房养老”

缴文超表示，养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素。中国老人更信任政府发起的养老模式，如目前的社保模式，另外，中国老人习惯与子女居住在一起，子女也希望通过继承的方式获取老人的房产，因此“以房养老”可能更加适合无子女老人或子女在海外的老人。

影响

出售产权的养老地产或更受热捧

即使如此，业内仍然有观点认为，随着“以房养老”概念的深入人心，还将给房地产市场和养老地产市场再加一把柴。

CRIC分析师李莹对记者表示，尽管以房养老实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。“国家层面提出这一方式推广试点，给房屋赋予了养老的特殊功能，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。”

记者了解到，目前推出的养老地产中，售卖会籍或者只租不售的占据绝大部分比例。如果未来“以房养老”观念获得认可，出售产权的养老地产或更受热捧。

黎庆文表示，养老地产或者养老机构和一般的地产项目相比，最大的优势是有完备的家政、护理和医疗等服务配套。未来可能出现一种养老模式：购置一个养老项目的所有权，等自己老去之时，一方面可以住在养老项目中享受其提供的家政、护理等养老服务配套，另一方面可以将养老项目抵押获取养老金，“以房养老”。

PK

房租回报率

高于“倒按揭”

事实上，“以房养老”也并不只有倒按揭这样一个手段。

“希望还是以房租养老，这个作为中国文化也比较好接受。”日前，房产高级职业经理人朱秋利公开表示，目前养老不是在于没有房子居住，而在于老人无人照顾和住在楼梯楼的高层出行不便。“可以把房子租出去，之后可以去养老院居住，这样也方便照顾。”

也有业内人士表示，按此前媒体披露目前银行试点房产“倒按揭”的抵押比例和利率，百万元的房产每个月到手的金额甚微，出租获取的回报可能更高于“倒按揭”，且房子产权依然在手，未来可传给子女。

对此，黎庆文表示，由于“倒按揭”起到了一个融资的服务功能，因此回报率低于自行出租是非常正常的。“但出租房产是一件非常麻烦的事情，等到老人自顾不暇的时候，房产出租也成了一个不小的负担。”他表示，“倒按揭”最大的好处是可以通过银行将房子变成终身养老保障，简便省心，且可以住在自己的房产中养老。

黎庆文表示，由于中国老年人基数十分庞大，自己对于未来的“以房养老”前景乐观，但是，该养老模式一定是在房价比较稳健，空巢率较高的大城市率先发展起来，从区域上看有一个试点的过程。