以房养老滥用成抵押理财 三类风险待监管

“押房理财”存三重风险

专家认为，“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书；而类似尊享公司的“押房理财”则是无资质公司的自发“理财”，本质上是完全不同的项目，将“押房理财”冠以“以房养老”，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。

一是老人面临居无定所，债务乃至法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人将面临房屋产权被冻结；而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责，平静安稳的老年生活将被扰乱。二是银行面临抵押不足风险。银行业人士告诉记者，这一类模式的风险在于，根据最高人民法院关于民事执行相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为，这类“两全”模式与熟人社会的民事借贷关系不同，通过了一定方式向社会公众进行了宣传，存在违涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

重庆大学法学院经济法研究中心副主任陈晴认为，稳健而非收益是考量养老金管理的第一要素，这类公司不具备金融从业资质，从事的是“押房理财”，却打着“以房养老”的名号，实质上是混淆了政策概念，一旦经营不善，将给老年人带来“老无所居”的风险。对于此类机构，地方金融监管部门应加强监管，避免造成不良影响。

以房养老实为反向抵押

“以房养老”最早出现在20世纪80年代美国，实质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新，因资金流向与传统商品房抵押贷款相反，又被称为反抵押。传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。

而反向抵押贷款刚好相反。所谓以房养老，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。

在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。国内最早研究“以房养老”反向抵押学者、浙江大学经济学院教授柴效武认为，反抵押贷款为老年人的养老提供了稳定的现金来源，可大大提高老年人的生活质量，同时对于盘活社会沉淀资产、实现社会资源的更优配置。（记者　张翅　重庆报道）