国寿平安联手 首次进军美国商业地产市场

这厢在入主国内上市房企，那厢在欧美搜寻地产项目，保险机构近期对房地产行业的关注度持续升温。

消息灵通人士昨日透露称，近日国内两大保险集团中国人寿和中国平安联手进军海外地产市场，双方联手买入美国波士顿一个商业地产项目的2/3股权，这也是其首次进军美国商业地产市场。

据上述人士透露，中国人寿和中国平安各占这项地产股权投资项目的1/3，剩余1/3股权的投资方为纽约知名房地产开发公司铁狮门（Tishman Speyer Properties）。“其中代表中国人寿参与这次投资的是旗下地产公司，中国平安亦是由旗下平安不动产出面，动用的平安不动产自有资金。”

境外投资大门洞开后，第一、第二梯队的保险公司相继试水，主要以地产和酒店项目为主，且集中在欧洲市场。如中国平安投资了伦敦劳合社大楼和Tower Place大厦，中国人寿则拿下了伦敦金丝雀码头的地标性大楼。

此番保险两巨头联手进军美国市场，与美国经济持续复苏的大背景不无关系。一位接近这个项目的知情人士告诉记者，一方面，国寿与平安预计波士顿房地产市场未来的长期稳健增长趋势，另一方面就单个项目而言，该项目地理位置较好，产品适销对路，具有良好的基本面。

中国平安拒绝透露具体的项目信息。记者从其他渠道了解到，这笔项目包括一栋办公大楼和一栋产权公寓，投资期限初步预估是五至六年。

收益率是保险机构投资海外地产项目的重要考量。一家中资保险机构内部人士称，“因为有汇率风险，如果投资回报率没有10%，我们不会轻易出手。”而据地产界人士透露，相比其他地产项目，写字楼和酒店这两类项目的投资收益较稳定，同时又与保险机构的负债相匹配，收益率普遍超过了10%。

在境外搜寻酒店和写字楼项目的同时，保险机构在境内拿地上也没闲着。已有明显迹象显示，近两年来，投资性房地产在保险机构可投资资产中的占比大幅上升，且趋势难挡。尤其是保险机构涉足养老产业风潮渐起，对于养老地产及养老设施的大量投资需求不言而喻。

无论是围猎海外商业地产还是国内养老地产，不论采取哪种投资模式，有一点毋庸置疑：随着负债端保费收入和总资产的持续增长，保险机构对不动产的配置需求将持续相应增加，不排除在未来数年后，保险机构将成为地产大宗交易的主要买家。

不过，由于投资时间不长，保险机构对房地产行业风险的判断尚显经验不足，在管理商业及养老地产方面的能力也欠一定火候，同时海外投资还存在不容忽视的汇率和利率风险。因此，保险机构须把握好投资的最佳时间窗口，尤其在海外投资时更应匹配好对冲工具，同时应综合考虑监管规定、长期回报率、币值稳定性以及配置分散等因素。