合众人寿董事长戴皓：民办养老社区可租售结合

“只租不售”铁律不利行业发展

对于保险资金投资兴建的养老社区，目前的政策红线是“只租不售”。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”。

这一“铁律”给不少保险公司带来了资金压力。保险业内预测，养老社区要达到盈利平衡，至少需要5到8年时间。

刘校君曾表示，以合众人寿武汉养老社区为例，预计15年可以收回土地及建设投资。

在戴皓看来，“只租不卖”是目前险资投资养老社区承受的最大压力。在合众人寿，客户可以通过保单形式锁定某套单元的使用权，“比如说70年都归你使用了”，但戴皓更希望保监会能出台允许养老社区“租售结合”的政策。

他说，目前国内养老社区大多采用租赁模式，但如果完全按照租赁模式，对于投资人来说投资大、收益低、周期长，很难调动社会资本投入的积极性。对于消费者来说不喜欢租房，更偏好购买，居住在自己家里。

戴皓建议，我国的养老社区应借鉴国际经验，可租可售。为确保老年人利益和社区品质，需要限制社区居住家庭必须有1名55岁以上老人，社区产权限定只能销售给符合年龄限制的老人，当老人离世时，经营商可回购，仍然出售给老人。

目前，保险资金投资养老社区，在拿地时可获得优惠政策，如果养老社区“可租可售”，如何保证保险公司专注养老，而不是炒房?

对此，戴皓认为，拿了养老性质的地，但确实经营不好，一部分需要变成房地产出售，这部分应当补缴相应差价。

“可能很多房地产开发商投资养老地产，会用开发的利润去贴补养老。保险公司也一样，用开发利润贴补支持养老，行业才会有后续的活力。”戴皓说。