楼市量价齐跌成济南松绑限购主因

新华网山东频道7月11日电（记者袁军宝　王志）济南市已经实行3年多的商品房限购政策10日被确认全面取消。这是自6月底内蒙古呼和浩特正式发文调整房屋限购政策后，又一个确认取消限购的城市。业内分析认为，楼市成交低迷、土地财政依赖等因素或将导致各地跟风放松限购，但放松限购短期内难改房价回调大势。

－－济南“悄悄”取消限购

自10日起，济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消。与2011年2月正式出台限购政策时的大张旗鼓相比，如今的限购取消颇为“低调”。记者10日从济南市住房保障和房产管理局及多个在售楼盘多番核实，才最终确认了这一消息。

济南华润中央公园、鲁能领秀城等多个在售楼盘的销售人员告诉记者，已经接到了内部有关通知，限购政策已经取消，但符合此前限购条件的居民再购买住房具体应如何办理，还需要咨询相关业务部门。“只要是全款，一个人买多少套房都没问题。”济南市二环南路的鲁能领秀城置业顾问张迪对记者说。

记者随后拨打了济南市住房保障和房产管理局的咨询热线电话，工作人员告诉记者，从10日起，济南市商品房限购政策正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。在济南市房地产交易中心，工作人员告诉记者，买房不用再开限购证明了，“就是你有10套房子，也不用查了，因为限购政策取消了，从今天开始的。”

济南确定放开限购的消息引来不少购房者的关注。在位于济南市历山路上的一个楼盘售楼处，“商品房限购今日取消”的提示牌显得格外引人注目。“10日上午很多客户都给我打电话咨询购房事宜，都是听说限购政策取消，主要是改善型住房需求和外来人口，仍以刚性需求购房为主。”齐鲁楼市房产中介高阳说。

对于是否该放松限购，市民有不同的看法。有的市民担心房价反弹更买不起房，但也有市民表示理解。正在房地产交易中心办业务的济南市民赵咏梅说，现在这种情况下，如果盲目地去限制购房，可能会抑制部分刚需，“我觉着还是由市场来决定吧。”

据统计，全国目前有40多个城市实施限购政策。中国指数研究院发布研究报告显示，据不完全统计，目前已有杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。

－－楼市量价齐跌成松绑限购主因

业内分析认为，目前部分放松限购直接和房地产市场成交量下降过快有关，而与之相关的土地成交低迷及“土地财政”问题也开始凸显。

记者采访了解到，济南不少楼盘近期的促销力度虽然有所加大，但成交情况整体低迷，“打电话咨询的多，但真正出手的很少，都在观望。”据济南市城乡建设委员会统计数据，今年1至5月份济南住宅网签面积同比增长分别为：－30．12％、6．06％、－48．32％、0．49％和－44．57％。

不仅成交下滑明显，销售价格也出现下降。从价格来看，据国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，今年5月份济南新建住宅环比下跌0．4％，是2012年6月以来的环比首次下跌。

房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说，结合上半年楼市来看，各城市成交数据与去年相比都有所回调。一些地方政府放松限购政策，看起来是“水到渠成”。

部分业内人士认为，楼市成交低迷还和“土地财政”有明显关系，这也导致越来越多的城市开始考虑放松限购。据中国指数研究院数据，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20％，其中二季度下降29％；土地出让金上半年同比增长只有0．1％，而其中二季度下降15％。北海、昆明、呼和浩特、宁波的土地出让金降幅超过50％。

“市场低迷促使开发商以更审慎的态度拿地，而土地市场成交低迷、财政危机催发政府松绑。”世联地产市场研究部研究员游方说。

房地产成交低迷还直接带来税收的减少。济南市财政局在1－5月份公共财政预算执行分析中指出，房地产业行业持续低迷是今年济南市税收增长乏力的首要因素。从累计增幅看，房地产业营业税增幅仅1月份同比增收，之后月份均为负增长，而去年前5个月累计增幅均在四成以上。

－－限购松绑风或将刮起　遏制投机购房不宜放松

业内分析认为，今年或将有更多城市启动放松限购措施，但放松限购短期内难提振市场，从长期来看，我国遏制投资投机性购房的政策不宜放松。

中原地产首席分析师张大伟认为，2011年前后各大城市开始限购是因为当时楼市处于严重的供不应求状态，但现在不少城市已出现明显的库存压力，这就为放松限购带来了市场基础。政策方面，国家提出“双向调控”，并且呼和浩特已经放松限购，“两个基础都有了，以后放松限购的城市会越来越多。”

部分业内专家认为，从目前情况来看，放松限购尚不能创造太多有效需求，购房者“买涨不买跌”的情绪浓厚，短期内难以拉动房价反弹，楼市降温大势难改。许传明说，取消限购或对减少部分刚需的“误伤”有作用，但对投资性需求的拉动现在并不具备条件，短期更难拉动房价上涨。

张大伟也认为，对楼市影响更大的是信贷政策。在首付比例、二套房贷款利率等房地产信贷政策不改变的情况下，放松限购不会对楼市产生明显刺激，部分城市房价回落大势难改观。

受访的多位业内专家同时认为，虽然部分城市放松限购符合国家“双向调控”要求，但在全国范围内遏制投资需求的政策仍需长期坚持。住房城乡建设部总经济师冯俊6月初在国新办举行的新闻发布会上强调，对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。他说：“这是我们政策的基调。”

山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，从中长期来看，我国房地产市场并没有出现“供过于求”的局面，遏制投资、投机性需求的政策不宜放松，更不能吹响全国救市“冲锋号”。