万达转型“一半烈焰一半冰山”

全国最大的百货连锁企业——万达百货近日关闭其在济南的门店，其背后是一场席卷全国的万达百货关店潮。万达集团董事长王健林表示，下半年将正式成立万达金融集团，而曾是万达核心基业的商业地产和百货业务，却因业绩的下降被放在了次要位置。

裁撤百货

7月初，济南万达百货撤店的消息不胫而走。当地媒体的报道显示，济南万达百货有限公司将被注销，该公司80余名员工以及数百商户将被全部分流。万达方面的回应是， “万达百货正在进行业态升级”。万达百货所在楼层将被改造成室内步行街，以独立门店的形式布局，由济南万达广场商业管理公司全面接盘。

不过，单单用升级似乎无法解释万达在百货业发生的情况。今年1月初，万达决定关闭10家严重亏损百货，占总店铺数的10%，同时压缩25家经营不善的百货楼层。有万达内部人士透露，万达的内部计划是7月底前，在全国范围内着手40家万达百货的关闭工作，重点就是那些经营状况不理想的门店。

万达集团官网显示，目前全国有75家万达百货。也就是说，涉及关店和调整的万达百货门店占据总数的一半以上。这一数据与王健林此前对万达百货经营状况的表述基本一致。王健林曾表示，万达百货差不多一半是亏损的，一半是盈利的，合并报表是亏损的。

2014年，万达百货收入154.9亿元，同比增长39%，只完成调整后计划的91%。此外，万达百货净利润增亏7%，且亏损不断扩大。在2014年万达年会上，王健林曾对百货部门提出批评，并表示万达百货要打翻身仗。只是从如今万达开始大规模清理百货门店的现状来看，这个翻身仗并不好打，及时止损成为王健林当前的最优选择。亏损的百货门店被清理之后，万达百货的财务报表应该会好看得多。

2014年初，万达还曾对外宣布，预计到2015年万达百货开业店数将达到120家，营业面积360万平方米。如今看来，万达百货离这个目标只能是越来越远。

与百货关店形成照应的，是万达集团旗下大歌星KTV的大量转让。去年9月，大歌星有13家门店就因经营不善而关店。最新消息是，万达大歌星的剩下80多家门店将全面退出，涉及济南、青岛、抚顺、马鞍山、蚌埠等城市，这些门店或被转让，或改变成餐饮、商铺等其他业态。按照万达的原计划，2014年底，大歌星门店总数达到105家，希望最终成为中国KTV行业领军品牌。数据显示，去年上半年大歌星新开业5家店，累计开业86家店，整体收入仅为4.04亿元。与百货业一样，理想与现实的距离，或许是万达退出KTV领域的原因。

去地产化

1988年创立的万达集团，最早做住宅地产，此后依靠商业地产的快速开发真正发迹。快速拿地、快速开盘、快速开业，万达“军事化”管理带来的超强执行力，使其在20多年的时间内，成长为全球最大的不动产企业之一。

在万达的开发运营模式中，一方面是网罗了一大批合作伙伴追随者，另一方面也有包括万达百货、万达院线、KTV等万达自营业态的支撑，使得商业地产运营中最耗费时间和精力的招商环节对万达来说并不是太难的问题。与此同时，依靠综合体中住宅销售的利润，以及部分商铺销售带来的利润，万达通过以售养租模式维持了现金流的健康。

在万达的产业构成中，商业地产、连锁百货、高级酒店和文化旅游并列为四大核心产业。不过随着房地产黄金时代的终结和互联网+时代的到来，万达对四大支柱产业的定位也在发生变化。近日召开的万达集团2015年上半年工作会议上，王健林表示，万达集团2018年将全面转型为服务型企业，服务业收入、净利润占比超过65%，公司将形成万达商业、文化产业、金融产业、电子商务新的四大支柱产业。

在新的规划中，商业地产和百货在集团地位的下降，已是不争事实。

其实与百货的持续亏损相比，商业地产的情况还算可以。半年报显示，截至2015年6月30日，大连万达商业地产股份有限公司的综合收入是734.1亿元，完成上半年计划的101%，较2014年同期增长12%。万达商业的房地产收入达到612.4亿元，占上半年收入的83.42%，该数据也超额完成上半年计划收入的102%，同比增长10%。此外，该公司房地产回款是448.4亿元，完成上半年计划的108%。花旗发布报告指出，随着上市以来万达商业地产股份有限公司的业务表现良好，投资者对其销售执行力及前景看好，将会支持其股价重估，并预计有一定程度的上升空间。

不过从万达集团的数据来看，今年上半年万达集团收入1084.7亿元，同比增幅18%，商业地产12%的收入增幅，已经落后于集团内大多数部门。针对这一问题，万达的对应是轻资产战略。今年初就相继与光大安石、 嘉实基金、四川（楼盘）信托和快钱公司签署投资框架协议，首批涉及投资约240亿元，用于建设万达广场，减少万达的资金压力。万达今年上半年新发展项目25个，其中重资产项目5个，轻资产项目16个；上半年新增持有物业面积82.9万平方米。万达与万科的合作，也是轻资产转型的重要一步。

在万达的半年报中，着重提出租金收入的快速增加对集团转型的意义。尽管万达的租金收入只有70.2亿元，在万达商业的总收入中仅仅占据9.56%的比重。但这半年来，这个数据的平均增长速度却达到33.3%，是地产板块增速的3倍。万达在公开资料中谈到，租金增速高于房地产收入增速，意味着万达商业租金收入占利润的比重快速上升。

王健林表示，未来一两年内，租金收入就有望超过利润的50%，到2016年，万达服务业将会首次超过房地产。“从严格意义上讲，明年万达就不再是房地产企业。”王健林的讲话，表明了万达转型的迫切。