买房还是买股：多地公积金新政密集推出

公积金新政频出楼市渐入量增价稳新常态

近期有关楼市政策的调整出台后，多地即进入细则密集发布时间。4月以来，已有浙江、珠海、辽宁、深圳、上海、南京等多个地方对此前公积金政策作出相应调整：降低公积金贷款比例或者提高公积金贷款额度，释放出明显的鼓励刚需入市信号。

相关机构数据显示，进入4月以来，虽受清明小长假影响，但多地商品住宅成交量同比出现不同幅度上涨，与去年同期相比出现明显反弹。但值得关注的是，成交量的增长并未带动成交价格出现明显上涨。分析人士认为，楼市新政出台后，个别城市楼价有望企稳回升，但整体来看，“量增价稳”或将成为楼市新常态。

公积金新政密集推出

4月11日，人民银行南京分行发布通知，对于购买二套房申请贷款的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。此前的4月10日，南京出台的一则关于公积金租房的相关政策继续引发市场对近期政策调整的关注。南京公布的《关于进一步放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》中规定，只要职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金，用于支付当年房屋租赁费用。

细数历年来的楼市调控政策调整，中央政策大方向确定后，各地均会出现地方细则的密集发布期。4月3日，浙江省和杭州市率先调整公积金贷款购房政策。调整后的政策显示，贷款政策方面，放宽贷款申请条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月(含)以上；提高最高贷款额度，职工及配偶共同申请贷款的，最高额度由80万元提高到100万元；降低贷款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例为20%，对拥有一套住房并已结清相应公积金贷款，再次申请住房公积金贷款购房，最低首付比例为30%。

一线城市中，深圳宣布实行新的公积金政策：住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的，首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例为30%。

上海4月9日推出的新政策规定：购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别上调至50万元、100万元。缴存补充公积金的，各自额度可再分别增加10万元、20万元。由此，单户家庭公积金贷款最多可达120万元。同时，上海还进一步放宽了提取公积金支付房租的条件。

而根据中国证券报记者了解，早在3月份，北京和广州两地就已经对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整，这就意味着，截至目前，北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整原有的公积金贷款购房政策。除此之外，包括珠海、株洲、辽宁、福建等地均推出了公积金新政。

多地楼市闻“风”而动

借新政“东风”加速推盘，几乎已经成为开发商共识。清明节小长假后的周末，深圳又迎来推盘小高潮，个别售楼处现场甚至再现购房者通宵排队买房的情景。虽然截至发稿前，并未有各地最新一周的成交数据统计，但根据中国证券报记者的了解，全国多地楼市都一改去年的萎靡不振，购房者热情得到了极大提振。

中国指数研究院统计显示，3月30日至4月5日的一周时间内，北京商品住宅共成交2359套，面积22.06万平方米，同比上涨159.65%；上海商品住宅成交3616套，面积36.63万平方米，同比上涨16.4%；广州商品住宅成交1771套，面积20.59万平方米，同比上涨71.13%；深圳商品住宅成交891套，面积8.65万平方米，同比上涨42.01%。除上述一线城市之外，其他主要城市成交量均出现不同幅度上涨，其中杭州在该周的商品住宅成交面积同比增幅甚至超过100%。

根据上述机构的统计，该周其监测的38个城市商品住宅成交面积与去年同期相比整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。分城市来看，全线城市同比则均呈现上涨，其中一线城市同比涨幅最大，为51.4%，三线城市次之，同比上涨41.2%。

但成交量的火热未能抑制楼市价格疲软走势。以广州为例，“330新政”出台后的首周，广州成交均价则回落至14208元/平方米，环比跌4%。其中中心六区环比跌13%至20218元/平方米；外围五郊区环比上涨3%至11226元/平方米。此外，新政出台后，广州市场也并未出现楼盘大幅涨价的情况。

深圳方面，4月第一周，商品房成交均价的环比上涨幅度仅为0.35%，北京和上海的情况大抵如此。除一线城市之外，其他二三线城市也并未出台成交价格明显上涨，如苏州在新政发布还出现成交均价的连续下跌。

相关分析认为，过多的库存积压决定了卖方不会轻易提高售价，从目前的局势来看，定位刚需的楼盘成交明显占据主流，这也决定了楼价短期内不会出现明显上扬。

克而瑞分析指出，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，导致新政影响也较小，但对房屋总价相对较低的三四线城市的刚性需求或有较大刺激作用。随着需求受政策激励的集中入市，各地房价或有上扬机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。