楼市新政意欲探索市场化调控路径

原标题：李宇嘉：楼市新政意欲探索市场化调控路径

北京日前出台楼市调控“京七条”，这是继“深八条”、郑州9月1日实施“5条措施”后，重点城市出台的第三个调控政策。这些调控政策除了继续强化需求管制政策外，突出的变化就是对于住房供给端的重视。三个城市均提出明确的、数量化的住房供应目标，如郑州明确提出今年年底前新投放300多万平方米商住房房源，深圳提出年度新增20%的住宅用地供应和增加安居型商品房的目标，北京更提出今明两年新增供应7万套自住性商品住房。

同时，北京、深圳和上海均对住房供应政策进行革新，旨在解决中等收入人群的购房需求，如深圳提出未来安居型商品房要占到新增住房供应的50%左右，北京提出的“自住型商品房”将占到市场40%-50%的供应量，而2012年上海提出的增加共有产权住房也异曲同工，重点城市最终将构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的新的住房供应体系。

可以说，此次重点城市(特别是一线城市)房地产调控政策出此新意，一方面意在对于过去行政性的、管制需求的政策进行纠偏。近年来，一线和二线重点城市房价快速上涨是公共资源优质化、要素规模集聚作用下，人口向这些城市大规模流动使然。当然，也有行业税制改革滞后的影响，如不动产持有环节税收、资本利得税、个人财产所得税等缺失，造成住房购置和持有成本太低，不合理需求推动房价上涨。2011年，人口1000万以上的城市，房地产新开工面积仅为1.21亿平方米，仅占当年全国新开工面积的8.23%。因此，在这些城市调控的重点之一应当是增加供给，而近年来这些城市则过于看重对于需求的行政性抑制。但是，需求的抑制事实上脱离了这些城市房价上涨的市场化机理，即资源集聚对于人口集聚的引导，需求抑制的各种手段反而给市场传递出供需矛盾紧张、住房稀缺和房价上涨预期强烈的信号，中长期内反而加剧了供需矛盾。

另一方面，一线城市对于供给端的重视，源于今年以来住房市场的新变化。自2010年下半年实施限购、限贷政策以来，投资投机性需求得到很大程度的抑制。2012年以来，重点城市80%以上的购房行为为首次购房，这意味着去年四季度以来的房价上涨主要是合理购房需求在推动。既然合理需求在增长，那么就应当通过积极增加供应来满足这类需求。但是，由于重点城市(特别是一线城市)商品住房价格已经到了即使是中产阶级也难以承担的地步，因此，新增供应的模式应该与有支付能力的需求相匹配，着眼于供应的有效性，而深圳提出的“安居型商品房”、北京提出的“自住性商品房”和上海提出的“共有产权住房”等均体现了这种思路。

今年以来，一线和二线重点城市房价的快速上涨，市场也形成了房价上涨的预期，并进一步加剧了供需矛盾。据报道，近期北京的库存已经跌破6万套，“房荒”加剧了非理性购房的入市节奏。在这一节点上，增加供给不仅正中要害，而且有利于缓和“房荒”对于非理性购房入市的推动，对于缓解住房供需矛盾和房价上涨预期是有帮助的。调控思路的新变化，以及对于供给端的关注，再加上房贷“额度荒”在今年四季度难以缓解和下月初三中全会可能提出房地产调控长效机制，“金九银十”的势头难以在今年11月和12月再现，楼市将暂时出现“量缩价稳”的平稳态势。

楼市“供应新政”在中长期的效果如何，取决于住房供应计划能否有效地推进。有效推进首先取决于相应的土地来源，因为一线城市新增土地供应不足，或主要分布于非核心城区，而存量土地利用的周期太长。如果新增土地供应主要位于城郊，考虑到基础设施的建设周期，政策的效果很难保证。近年来，很多城市将保障房建于城市外围，事实上在分流住房需求上的效果并不明显。其次，有效推进还包括与主城区一样优质公共配套资源的相应跟进、分配环节能否做到公平公正等。从可行性来讲，由于土地供应潜力的制约，基础设施建设、公共配套的供给和培育需要较长周期，当前重点城市户籍人口保障房的轮候规模较大，住房供应计划实现的难度较大，新政策在中短期很难达到预想目标。

事实上，在很难完成今年房价控制目标的情况下，新政策更多地反映了重点城市的一种解释或表态，即需求太过旺盛导致供求失衡，超越了政府的调控能力。同时，也透露出未来调控的新思路，即克服传统的行政性调控措施的弊端，探索更加市场化的、切中市场要害的政策措施。在调控新政策中，无论是上游土地出让模式采取“限地价、竞房价”的新规，还是中游依靠开发商的建设模式，或是下游按照商品住房价格一定折扣来定价，均坚持市场化的调控手段，这与政府主导的经济适用住房、限价房是完全不同的。而且，如果中端得到切实支持、低端得到基本保障，则对于高端的限制性措施可以放开，这也是新政策意欲探索市场化调控思路的体现。

但是，如果资源集聚优势地位不改变，重点城市未来依然是人口流入的主要区域，在住房供应“新招”中短期内难以奏效的情况下，房价长期上涨难以避免。市场化的调控除了要弥补供给端的短板以外，还应当通过税收手段来调节房价上涨预期下的非理性购房行为，以消除房价上涨对于收入差距的过分影响。此外，集体土地入市(包括小产权房入市)这一源头上的市场化也应该获得有效推进。笔者预计集体土地入市、房产税政策会提速，但是在中短期内，行政性措施也难以退出，这是一个较长的过程。

深圳市房地产研究中心李宇嘉