理财支招:择机出售投资房产回笼资金

原标题：择机出售投资房产回笼资金

■ 个案资料

林先生今年45岁，是一家广告公司的董事长，妻子42岁，全职太太，女儿11岁，小学六年级。林先生一家今年成功办理了香港投资移民，其中以林太太为主申请人，明年女儿去香港读书，林太太和女儿一起去香港生活，林先生继续在内地经营生意。

林先生家庭财务状况如下：金融性资产合计1300万元(其中1000万元作为投资移民香港计划投资于全球股票和债券，计划预期年收益率20%，其余分别投资于国内信托产品200万元，偏股型基金50万元，现金及银行存款50万元)。林先生和林太太均有社保，且各自拥有100万保额的商业重疾险(缴费期为20年，已缴纳10年保费)和5万保额的意外医疗险。自住房产一套市值650万元，投资房产2套，市值分别为270万元和330万元(目前两套投资房产租金收益每年10万元)，家庭自用汽车2辆，暂时无换车计划，无房贷，家庭无其他负债。

■ 理财师诊断

林先生的家庭状况在移民家庭中比较具有代表性，男方为家庭主要经济支柱，无论事业还是收入上都处于高峰期，家庭没什么负担，整体来看家庭财务状况不错。但是家庭金融资产中投资性资产比例过高(97%)，资产配置过于激进，未来一旦出现系统性金融风险易导致家庭资产大幅缩水。

此外，家庭移民后，几大潜在的问题与风险也凸现出来。首先，移民后林先生和林太太在内地的社保和商业保险怎么处理?其次，移民后全家的保险保障应重新进行规划，特别是林先生和太太的风险保障和养老规划部分要抓紧制定，可考虑购买香港的商业保险和强积金等构筑家庭保障堡垒。最后，女儿即将上初中，孩子未来的高等教育费用是刚性的，因此应及早规划，从现在开始建立教育基金。

理财目标

夫妻两人的保险保障与养老规划。

退掉内地保险改买香港保险

林先生和太太已步入中年，随着医疗费用和健康保健支出的上升，未来养老问题也日渐凸显，这一阶段应增加重疾保障和医疗、护理类的保险保障，还应该存储一笔养老金，为退休后生活早作打算。

此外，由于林先生是家庭主要经济支柱，如果未来发生身故或伤残将对家庭生活产生巨大影响，故还应增加寿险与意外险保障。暂不考虑通货膨胀等因素，考虑到林先生和林太太在国内购买有重疾两全险各100万保额，已缴纳了总期数一半的保费，建议可由林先生继续在内地缴纳，未来即使在香港发生重疾和身故也可正常理赔，只是手续要麻烦些，建议可拨打保险公司客服电话详细咨询。

另外，如果在内地购买了商业保险中的短期医疗险，这些险种在国外出险是不赔的，那就只有退保了。其实香港的保险产品不仅保障内容更多，保费相对便宜也是一个主要特征，如果相同保障内容的保险产品，香港保险的保费要比国内的保费低三分之一甚至二分之一，而且香港保险公司的理赔速度快，一些额度较少的理赔申请往往不需要提供材料原件即可办理，非常适合像林先生这样两边跑的情况，建议林先生和太太可以按上面的规划思路选购合适的香港保险来完善家庭保障缺口。

理财目标

女儿教育金规划。

投入50万启动教育储备

孩子的成长所需费用很大，特别是高等教育费用，为孩子的高等教育费用越早做准备越好，目前林先生的女儿11岁，距上大学的时间只剩7年，时间还是比较紧迫的。

建议考虑以基金定投或投资连接保险的方式来准备，由于国内的寿险预定利率被定为2.5%，投连险演示利率普遍分为高、中、低三档，最高档收益不过7%;而香港的投连险演示利率往往只有两档，收益水平为8%-12%，这种收益水平是国内保险公司无法企及的。

鉴于投资余期的时间较短，建议可选择香港的投连险产品来储备教育金，先用50万元一次性投入作为前期启动投资，之后每月定投5000元来储备教育基金，假设按年收益10%计算，7年后可累积约160万元的教育基金。需要注意的是由于教育基金具有刚性特点，建议投资账户选择上以稳健型账户为宜。

理财目标

家庭资产安全规划。

增加债券等稳健性资产配置

首先，林先生家庭资产中最大比例在房产和金融性资产上，而金融性资产中基金、股票等进取型投资品种配置超过90%。一般来讲此类资产的比例维持在(100-年龄)%较安全，也就是说这部分投资比例在55%左右为宜。

由于香港投资移民的1000万投资款政策规定要投向香港基金、股票、债券等，投资者可以与香港的代理投资机构约定投资标的和投资收益预期，如果按林先生案例描述的预期20%收益率的话，基本上80%以上会配置在股票性资产上，一旦爆发像1998年亚洲金融风暴这样的系统性风险，后果将不堪设想。故建议林先生增加债券等稳健性资产配置比例，合理调低收益率期望至10%-14%为宜。

其次，内地的投资资产中有两套投资房产，建议可在明年两会后择机卖出，回笼资金后可考虑在香港购买一处公寓，以便妻儿明年前往香港生活定居。最后，国内的金融性投资资产合计250万元，建议拿出其中的40%建立林先生和太太的养老专项基金，可投资于香港的投连险，并且每月定投5000元，不考虑通货膨胀，按年收益10%计算，15年后林先生退休时将拥有约627万元的专项养老基金。

龚丽娟康宏(中国)财富投资管理有限公司资深理财师(ChFP)