基于居民资产配置角度的房地产市场调控思考

地产市场数据的核算与市场风险国际比较我们尝试三种口径测算中国房地产市场存量。计算的2013年全国住宅存量大约在180-200亿平方米。以城镇人口计算人均约26平米,以城镇户籍人口计算人均约为38平米。不考虑折旧,以2005年统计公布为准,历年人均新增为新增量,用销售的数据套数面积做基准计算,2013年城镇户籍人口家庭户均套数约为1.2套。按照城镇人口计算,家庭户均套数约为0.8套。房地产市场整体处于相对均衡状态,不存在严重的供求失衡。

2008年之后房地产市场价格增速显著高于收入增速,全国房价收入比从15上升到26,房价相对收入总体呈恶化状态。通过2012 年全球100个经济体的经济增速与房价收入比数据横向比较发现,高经济增速对应着房价收入比的高溢价不能完全解释中国高房价,这意味着除经济增速外,还隐藏着其他的影响中国房价溢价的因子,相似的经济体诸如印尼。这些因素的改变对房价收入比的高水平可能产生负面影响。

从金融资产配置角度来看,居民部门依旧有加杠杆的潜力,折旧对需求影响偏正面中国有足够的空间化解高房价风险。除经济增长、城镇化等新增因素外。从家庭金融资产配置角度看,理论上居民部门存量可转移的资产对应的房地产市场需求规模可达10-15万亿。

此外,折旧也是影响房地产新增需求的重要因素, 不考虑1994年之前的存量,1994年-2013年新增量按照台湾、日本的模型进行非线性折旧,2014年的折旧量在2.6亿平米与2013年销售量的比接近25%,2015年折旧接近3亿平方米,存量的折旧在未来几年对市场需求起到正面作用。

未来中国房地产需求仍存在空间,在整体供求均衡的状态下,如何在市场需求释放的过程中化解高房价风险、规避房地产市场泡沫化是房地产调控政策的重点。

房地产市场调控政策是缓解高房价风险的关键危机前后,中国房地产市场呈现显著的三年一周期的特征。结合居民收入/房价水平和市场需求/供给因素考虑,本轮地产周期调整幅度要显著高于2011-2012年周期,对应的行业低点可能在2015年三季度末。

房地产市场调控政策是缓解高房价风险的关键。中国房地产市场整体供求关系达到均衡,一刀切的房地产调控政策不再合适。理想的政策组合是:一线城市调控重点在压需求增供给;三四线城市调控在于压供给保需求,化解市场结构性失衡问题。

目前房地产市场卖方市场特征依旧明显,单向的需求调控造就了房地产市场的强周期性。房地产市场价格相对收入已经达到了一个非常高的水平,传统的单向需求调控政策的风险越来越大。逆周期调控前瞻性十分重要,房地产调控政策可以适当放松,以化解房地产企业拿地等顺周期行为对价格周期性的影响。