后发先至 万科城首登济南

《荀子•议兵》：“后之发，先之至，此用兵之要术也。”尽管从2006年坊间就有万科进入山东省会济南的传闻，但直到2012年年底万科以15.8亿元拍得一宗位于济南奥体区域的热门地块，才标志着万科正式落地济南。目前，济南万科城项目虽未开盘，但当地业界人士认为，济南楼市格局已随着万科的登陆而发生改变。

万科的一举一动似乎总能引起业界的关注。

5月的济南，多个新建楼盘进入蓄客期，沿街户外广告纷纷被地产项目所占据。作为万科进入济南后的首个独立开发的大盘项目，济南万科城已成为东部区域新盘项目的关注热点。尽管该项目的售楼中心尚未正式开放，然而已有不少客户前来打探楼盘信息。

当地业内人士表示，作为中国房地产业的领军企业，万科在济南虽然是一个“迟到者”，但因为万科的业界地位和品牌效应，济南万科成为济南市场“领跑者”或许只是时间问题。

“万科作为全国房地产业的标杆企业，一直倡导房价回归合理区间，其产品也主要是面向广大普通购房者，所以万科在济南也一定会有良好的市场表现。但是济南市场有其独特的方面，万科要成为‘领跑者’还需要认真研究济南市场特点和当地文化，以便更好地‘接地气’。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《中国建设报•中国住房》记者采访时表示。

　　好事多磨曲线入济

事实上，万科进入山东市场的时间并不短。早在2006年就有坊间传言万科将进入济南。但是，万科却中途取道山东半岛，将其在山东的首个项目落地青岛，之后在2009年开拓烟台市场。

虽然其间不断有万科进入济南的消息，然而直到2012年下半年万科收购济南天泰置业部分股份，并于年底以15.8亿元拍得一宗位于济南东部奥体区域的地块，至此方才完成了曲线入济的路线图。

据了解，万科集团对济南十分重视，“因为重视所以才格外慎重”，并且一直在寻求进入济南市场的时机和适当的方式，确保项目能够顺利落地，持续发展。对此，李铁岗认为万科选择了一个合适的时机进驻当地市场。

“传统和中庸是济南的城市气质，这座城市长期以来外来人口所占比例较低，城市人口流动性不高，所以市场相对封闭，对于外来新鲜观念和事物接受度比较缓慢。因此在很长一段时间里，本土开发商占据了市场主流，鲁能、三箭、三庆等成为那个时代的代表，外地开发商进入济南存在困难。”李铁岗在回顾济南楼市时这样表示。

然而这种局面在2008年开始发生改变。一方面，中海、万达、保利、绿地等全国品牌开发商先后进入济南市场，以雄厚的资金和先进的开发模式不断攻城掠地，成为市场主流；另一方面，为了筹办第十一届全国运动会、加快发展速度，济南政府在对待外来开发商时采取了更为积极主动的态度。

现在，济南市场的控制权已经基本掌握在一线开发商的手中，购房者也越来越看重开发商的品牌和项目规划设计。一位曾与万科共同参与地块竞拍的本土企业老总对记者说到：“仅地价就15.8亿元，以后怎么玩？狼终于来了。”

　　迎合刚需体现专业

“我是南京人，父母在南京购买过万科的房子，现在万科来到济南，我想了解一下楼盘的情况，如果合适就买万科。”一位在济南万科城品牌体验中心咨询的购房者表现出浓厚的兴趣。

据了解，济南楼市长期保持了平稳发展，很大程度上是由于自住和改善型购房者为主。因此，山东财经大学教授、房地产研究所所长郭松海曾表示，开发商如果紧紧围绕刚需群体开发设计产品，将会取得较好的市场反应。

根据市场调研，总建筑面积近60万平方米的济南万科城目标客群将定位于刚需和改善型群体，其项目设计主要集中于80到140平方米的全装修中小套型，而此种面积区间十分受当地市场欢迎。

熟悉万科的业内人士认为，万科的产品之所以受到消费者欢迎，除了定位准确，还在于其设计体现了相当的诚意，即在等同价位的情况下，总是能更大程度地满足消费者的要求，甚至超出预期。

一位建筑设计师表示，人性化设计是感动业主的重要因素。例如，他曾接触过的某个万科项目在门口设计了一个挂钩，方便业主放置随手物品，从容地取出钥匙开门，就是这些看起不起眼的细节恰恰反映了开发商的专业程度和价值导向，在这方面济南多数楼盘还显得有些粗糙。

此外，万科在标准化产品设计、工业化建造以及绿色建筑等方面的技术优势将在万科城项目上有所体现，从而引领济南住宅产品的创新升级，成为激活市场水箱的“鲶鱼”。

“务实、低调是济南人的性格，同样也是万科的企业作风，这种文化上的契合能够增进济南人对万科的认同和好感。从目前看，万科在济南走得不错，但如果想在济南‘登顶’，就必须要对这片土地怀有敬畏之心和感恩之情。”一位业内专家对万科提出了忠告。