楼市持续降温 房企“减负御寒”

原标题：楼市持续降温大型房企“减负御寒”

一季度的持续降温，为此前一路“高歌猛进”的中国楼市注入几分理性和谨慎。一些大型房企在增速下滑、市场加剧分化之际，开始制定更为谨慎的发展策略。

内地在港上市房企远洋地产总裁李明近日在该公司举办的“媒体沙龙”上表示，提高周转率是该公司2014年的主要目标，“周转率要提高三分之一，从目前的23%左右提高到30%”。

近期中国官方公布的一季度房地产核心数据显示，中国房地产销售额、销售面积出现同比负增长，开发投资增速大幅下滑。楼市降温的态势明显。寒流影响之下，一些大型房企也一改此前快速扩张的模式，将高周转、“瘦身”等作为今年的重要策略。

李明分析称，“周转率取决于销售收入和总资产规模”，除控制总资产规模的增长速度外，更关键的还是要加快销售速度，特别是加快去库存的速度。这也意味着，对于一些库存量较大的项目，为保证周转率，企业已经有降价促销的准备。

远洋地产2013年年报显示，该公司在秦皇岛、杭州、海口、抚顺等二三线城市仍存有一定数量的待售项目。李明也坦言，“对于公司存量较大的项目会有促销的想法，但由于此前项目的定价合理，整体出现降价的可能性不大。”。

对于今年房价率先出现下降的杭州，李明表示，远洋在杭州的三个项目中，除了一个快销类项目外，其余两个项目存货值约10亿元人民币，其中滞销(获得销售许可证一年以上的库存)货值不到2亿元。

对于目前预期不甚明朗的楼市，李明赞同分化加剧和整体降温的说法。“在高速上升的市场上是不存在分化的”，不同城市之间的冷热分化也体现了市场逐渐转冷的变化。他以弹簧比喻不同阶段的楼市，“以前是粗钢弹簧、圈大、向上;现在是细钢弹簧、圈小、向下”。

远洋所做出的策略调整也与这一判断一脉相承。除提高周转率保证企业的活力外，远洋还提出土地储备规模和重点区域调整。

一方面，北京、上海、深圳等热点城市，会继续加大投入，同时以往项目经营成熟的区域也会继续培育。

另一方面，远洋也提出以一定程度的“瘦身”保持灵活性。李明表示，目前现有的土地储备中有一些超过100万平方米的超大规模项目，而且多位于二三线城市。“但单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响。”他表示，会采取部分退地的方法，比如把高周转项目的部分土地通过股权保留的形式退还给政府以盘活存量土地。

除了传统的房地产开发业务以外，房地产金融也是大型房企的新关注点。

李明透露，该公司正与许多金融机构合作，大力推进房地产金融。“实际上就是设立以房地产基金的形式来从事开发业务”，他也提出，未来远洋地产以住宅开发为主的轻资产及商业地产两项业务合在一起，会占盈利水平的三分之二。

“住宅开发在营业收入中还会在占80%以上，但盈利占比会下降，主要起平台、专业、融资的功能。”