新型城镇化房地产的馅饼还是陷阱?

楼市时评：城镇化不能变味成“房地产化”

新型城镇化是未来中国经济增长的主要动力。当前，如何积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量已成为社会关注的焦点。专家认为，城镇化要与产业协同推进，要与就业统筹考量，要与社会服务协调发展，不能片面理解，不能生搬硬套，更不能肆意曲解，变味成“房地产化”。要纠正城镇化就是圈地盖楼的误区，遏制各地再度掀起占地冲动。

推进城镇化要防止五个误区

推动新型城镇化，近日给低迷已久的楼市注入了一针强心剂，房企普遍看好城镇化给房地产行业发展带来的新机遇，再度掀起了拿地热潮。上海、天津、武汉、南京等地频频传出新的“地王”，仅去年12月份，万科[简介最新动态]、中海[简介最新动态]、保利[简介最新动态]等9大标杆房企就累计拿地390多亿元。

专家普遍担忧，简单将城镇化与房地产化画等号，后患无穷。他们认为，不能将城镇化理解为城市扩张化、大占耕地盖高楼的房地产化。有些地方借城镇化大量圈地，大搞房地产，会扭曲城镇化新政的功效，引发新一轮地产扩张，其后果将是让三、四线城市也面临房价快速上涨的问题。

经济学家辜胜阻认为，当前我国推进城镇化要防止五个误区：一要防有城无市的过度城镇化，避免使新市民变游民，新城变空城的“拉美化陷阱”。二要防有速度无质量的城镇化，不能一哄而起搞运动，一味追求城镇化高速度和规模扩张。三要防城镇化的“房地产化”，避免城市过度依赖土地财政，从而先高地价再推高房价。四要防地方以地生财消灭村庄，迫使农民“被上楼”。五要防特大都市的“大城市病”，避免大中小城市布局失衡，而导致特大城市人口过度膨胀。

要让农民成为新市民

城镇化固然需要促进稳定投资，但并不意味着仅仅利用房地产来推动城镇化发展。住建部政策研究中心主任秦虹认为，新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。它对房地产市场的影响，不能简单套用过去的经验来判断。

对于推进新型城镇化的正确路径，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军认为，一方面要通过一系列改革消除城镇化的障碍：一是通过户籍制度改革消除农民进城的身份障碍;二是通过土地制度改革积累农民进城的资本;三是通过福利制度改革使农民成为真正的新市民;四是通过政府制度改革降低房价，降低农民进城的门槛;五是通过教育制度改革让进城农民及其子女有更多的受教育机会，提升农民人力资本。

另一方面要夯实城镇化的基础：一是要加快推进市场化，除了推进上述一系列改革外，还要大力发展各种产品和生产要素市场，消除城乡生产要素流动的障碍;二是要推进工业化，大力发展先进制造业、高新技术产业和服务业，优先发展劳动密集型产业，鼓励农民进城创业;三是推进农业现代化，加快消除农业发展的制度障碍，优化农业产业结构，延长农业产业链，推进农业技术进步，提升农民人力资本等。

没有产业支撑就会成“空城”

“城镇化已被赋予了新的历史使命：扩大内需、培育新增长点。”李佐军表示，因此一些地区、房地产商和资本市场投资者闻风而动，纷纷拉起城镇化大旗，这不能不引起我们的警觉。新型城镇化本是好事，若不注意引导，将可能在大投资、大拆大建、“造城运动”、房地产开发中误入歧途，带来难以估计的后果。

如果没有任何项目产业布局，即使开发再多的房地产、建再多的高楼大厦，恐怕也是一座“空城”。这样的城镇化，只能造成包括土地在内的国有资源的大量闲置浪费或变相流失，所以要严格控制房地产开发，遏制各地大举圈地盖楼的冲动。