姚戈：中国别墅难传世 地产再不讲文化就败了！

谈中国别墅的生活品质——

中国别墅缺乏私密性和安全感

姚戈：别墅最基本的要素是绿地和水系，但在中国这些元素都是人为制造出来的，缺乏自然的东西。而且目前中国别墅的楼间距很小，楼层又高，人们站在楼上就能看到邻居院里发生的事情，欠缺私密性的保护。

我因为早年在日本的时候住的是公寓，回国以后就希望能拥有一套自己的别墅。但真的住进去后却发生了很多事情，最让我伤心的是三条爱犬先后被人偷走，让我觉得很没有安全感，所以7年之后我决定搬回城市中心居住。

曹涤非：说到中国别墅楼间距太近的问题，可以不夸张的说，在房间里说话声大一点，隔壁人家就能听见。但要解决这个问题，在中国不是一朝一夕的，毕竟土地资源有限。

姚戈：还有一个不得不承认的现实——在中国住别墅的人，素质方面是参差不齐的。很多人为了保护自家的私密性和安全性不受侵扰，不得不采取一些无奈的行动。比如某知名人士早年在王府花园购置了一套别墅，为了安全，他砌起了3米多的院墙，拉起了两层电网，还养了许多只德国黑背。

中国别墅炫富要重于居住

姚戈：现在中国很多别墅都是三层，但实际上有能力购买别墅的富有阶层，其年龄都比较大，三层的别墅爬上爬下很不现实。如果有客人来访，还要从楼上到楼下开门，很不方便。我认为购买这样的别墅，炫富的目的要重于居住。另外，很多人在购买别墅的时候都设想在近郊有一套度假物业，周末可以去消闲，但又有多少人真的能够实现这个想法。

曹涤非：关于三层别墅，我也觉得很不实用。举个例子，一早出门，忘了带手表，相信大多数人会懒得上楼去取。这就引到了另一个话题，就是空间——人到底需要多大的空间？我觉得空间的大小，取决于用途。如果你有很多社交的活动，比如需要经常在家里办PARTY，那确实需要大空间。但中国有没有这样的文化？

保姆比业主住别墅的时间长

姚戈：中国的很多别墅在大多数时间里都是空置的，这就涉及到房屋的维修、保洁、物管等一系列问题。

曹涤非：我曾经到一个刚开盘的豪宅参观，在一套500平米的房间里，听到两位女士聊天。其中一人说：“要是买了这房子，估计家里一个保姆不够。”身旁的另一位女士说：“是啊，至少得2个人才能打扫干净。”这时，站在旁边的服务人员搭话道：“这套房子，我们5个人已经打扫1整天了。”由此，我觉得对于别墅最具有发言权的，不是业主，而是别墅里的阿姨、保姆，因为他们在房间里停留的时间要远长于别墅的主人。那这样的别墅到底是谁的别墅？

中国别墅缺乏圈层氛围

姚戈：制约中国经济发展的两大问题，一是环境，二是人才。中国人的别墅生活同样面临这两大问题，自然环境有待改善，人口综合素质还需要提升。

过去我们住集体宿舍，邻里的纠纷问题相信很多人都遇到过，于是人们开始向往私密性的居家生活氛围。而别墅，一户一院，正是迎合了这种需求。

曹涤非：这就说到了住别墅十分重要的一点——你的邻居是谁。就目前中国购买别墅的圈层而言，很难找到完全同一个圈层的居住群体。而且现在中国人不太适合住别墅的另一个原因是，目前市场上能够满足别墅生活方式和品质的产品还是比较少的。

姚戈：在北京有某个项目社区里的别墅几乎全部都被业主改建，简直就是“现代低矮建筑博物馆”。这样的居住氛围，让人很难找到圈层的归属感。而且，中国的别墅社区，几乎每家都以高墙作为屏蔽外界干扰的手段，邻里之间的交流极少。

而在欧美国家，别墅对他们而言是一种集体生活。我们去国外的时候看到人家的别墅社区内部，几乎都是无院墙或院墙极低的设计形态，人们的素质普遍较高，邻里之间的交流很顺畅，院落之间的格调和品位也很协调，我个人认为只有这样的别墅生活才是真正住别墅的感觉。

曹涤非：我们再来说说别墅生活最为稀缺的资源——空气。住在法国的别墅你会觉得十分舒适，因为气候宜人，那是一片“被上帝亲吻过的地方”，在那里很难看到苍蝇、蚊子。而在中国，这样的环境现在很少。

中国别墅很难传世

姚戈：现在中国的别墅质量确实令人堪忧。甚至一些基本的东西，比如防水都需要大幅度提高，很多开发商在打造产品的时候并没有切实考虑到居住者的利益和感受。而且许多工地混乱不堪，社区建设缺少市政规划，这就给居住者造成了很多困惑。后期涉及到大量的维修和维护，也为社会造成了很多不安定因素。

现在国门敞开了，很多人都走出去，看到了其他国家的建筑。在欧洲和亚洲一些发达国家，建筑质量十分过硬，而且其中都具备了本民族的特征，这是我们开发商应该好好学习和借鉴的地方。

其实我们的很多项目在开建之初的设计都很好，但落实到施工上就差了一大截。主要是开发商为了节约成本，选用的物料与设计师的要求相差甚远。比如楼梯，原本设计方案里要求10厘米的钢管，到施工的时候就变成了5厘米。这样的房子，怎么可能传世？

曹涤非：这是一个“根”上的问题，这是中国教育的问题。中国教育一直都是应试教育。我在微博上看到一个观点，“要想中国足球冲出亚洲，走向世界，最简单的方式就是把足球纳入到高考。”我觉得很有道理。如今我们的高考，美术不考，音乐不考，可以说所有与美育有关系的都不考。现在是看不出任何问题，但几十年后的今天，问题就显现出来了。现在社会上为什么出现这么多不安定因素？那是因为很多人对美没有评判，一个对美没有评判的人，你能奢求他有爱吗？这不止在穿衣戴帽方面，更体现在言行举止上。所以今天的中国，富人都觉得自己不安全，穷人就更不用说了。

姚戈：中国的建筑问题，也有很多是因为“人”造成的。在中国，全部是民工在盖房，而国外全部是技术工人，两者的差距就是建筑质量的差距。

目前因为房屋质量而被投诉最多的有三件事：第一是精装房的地板，看上去很干净，但住进去以后就发现从地板缝向外冒白烟，这是因为装修之后根本没清理就铺上了地板；第二是卫生间的防水，一般会从地面向上做到1.5米，但实际上几乎没有施工单位达到这个要求，结果就是后期墙体渗水；第三是所有的线都不通，电话线、电视天线、插销都不通。

对于建筑质量，我认为这是“千年大计”，无论是别墅，还是普通民居，开发商都应该谨慎对待，不能拿老百姓的生命当儿戏。

中国地产再不讲文化就真的败了

曹涤非：中国人的居住历史上真正与别墅结缘是明朝。其代表就是当时江南士大夫的宅邸，比如拙政园、狮子林等等。这些别墅不一定很大，但其中必定包含水、树、亭台楼榭等元素。但其最主要的核心是“制式”，就是什么房间分配给什么人居住，都是十分有讲究的。但到了现在，这些别墅居住真正核心的要素却并没有继承下来。即便是在北京，最具历史的四合院如今也已经消失殆尽。

姚戈：在中国，不仅是别墅，很多建筑都很缺乏美感。比如北京，很多标志性的建筑都出自国外设计师之手，并因此而缺乏了中国自己的文化内涵。北京除了四合院外，就没有民族的居住产品了。

在我看来，中国地产再不讲文化就真的败了。从我们现在这个房间的窗户望出去，你看到的是千篇一律的高楼，没有自己的特色，这样的水泥森林只会让人觉得压抑和枯燥。你到任何一个国家的首都，其建筑都有自己的民族特征。但在北京，很难找到。有人会说国贸，但那不叫文化，那叫标志，真正的文化是渗透在街道旁的每一栋建筑里的，而不是只存在于一栋楼或者某个楼盘推广的口号中。

曹涤非：我们在巴黎，很多建筑房顶都很破旧，但走在里面的感觉是其民族文化的渗透无处不在。

奢侈不是中国的别墅文化

姚戈：北京当前的建筑最应该解决的就是文化问题，应该有中国自己的烙印。现在许多开发商热衷于“奢侈文化”，喜欢嫁接奢侈品牌推广自己的产品。但本质的问题还是没有解决，中国的居住文化到底是什么？

曹涤非：也许文化的概念太大了，我们只说最基本的“建筑美感”。人们对于审美是没有硬性标准的，以建筑为例，无论是美式的还是欧式的，它没有一个硬性的指标作为衡量其优劣的依据。但我相信有一点，每个人的感受都是相近的，那就是舒适性。这种舒适性在建筑上的体现，不仅是居住在其中的人的感受，还有路过的人的感受。

我们不得不承认，西方文化在某种程度上具备一定的先进性。中国虽然有5000年的历史底蕴，但现在还剩下多少？这是值得我们反思的。

姚戈：再回到开发商现在最喜欢做的奢侈品活动，我认为这不是文化的体现，因为奢侈本身并不具备文化的属性，只有时尚才是文化的体现。

曹涤非：Channel曾经说过：“奢侈的反义词不是贫穷，而是粗俗。”现在很多人在家庭装修的时候盲目追求奢侈，比如在家里贴大理石，把家里整得跟浴室一样，这样的房间住的舒适吗？中国人最传统的房子是木制的，在古代只有墓穴才用石材。

时下比较流行的是欧式风格，我强烈推荐大家去巴黎的香格里拉酒店看看。在巴黎有这样一个规定，购买具有一定历史年限的房子，无论内装、外装，业主都不能改变，只能在保持房屋原样的基础上翻修。巴黎的香格里拉酒店是当年拿破仑三世侄子的官邸，就在埃菲尔铁塔的对面，酒店花了3-4年的时间才完成翻修。说这个酒店，虽然看上去也是金碧辉煌，但却一点都不俗气，因为它将历史文化的东西沉淀下来，让人们重温到昔日宫廷生活的点滴，堪称欧式风格装修最上佳的表现形式，确实值得我们好好学习。

地产塑造品牌的时代来临了

姚戈：过去人们买房子，关心的只是户型、价钱，但现在越来越多的人开始关注，这个项目是谁开发的。换句话说，房地产行业发展到今天，在讲究更多文化内涵的同时，也应该关注品牌的发展了。我认为，地产商塑造品牌的时代已经来临。如果忽视这一问题，就会把自己淹没在市场的汪洋大海之中。

曹涤非：这就好像一些时尚品牌，几十年甚至上百年一直被人们追捧，比如Hermès、LV。一方面是产品质量上乘，另一方面是品牌的知名度与认可度。其品牌帝国的建立不是一朝一夕，而是通过长期的优质服务积累起来的。比如LV，对于出售的包具提供终身维修服务，以此兑现“奢侈品传世”的品牌理念。