黄进强：别墅的价值在于环境和土地

嘉和集团营销管理部总经理黄进强先生

别墅如何定义？南宁别墅的现状如何？

黄进强：别墅是人居产品类型里面最高端的一种形态，也是富人里面最追随最终极消费的一种产品，不但具有居住性能还具有金融属性，随着国家禁令的出台，实际上到目前为止就更能确定，除了嘉和城在南宁就没有真正的别墅了。

别墅要满足几个条件：1、所谓别墅自然要是一个高端产品，必须有大规模的土地。2、要有很低的容积率。

如果一个别墅连花园面积都达不到一定比例的话，那么这个别墅就只能叫做房子，或者高端住宅，不能叫做别墅。因为别墅要有自己的私家领地，如果这个私家领地的土地很小，那么就意味着能建的别墅就不多，一旦做多了，那么就不叫别墅了而叫排屋。所以必须要有土地，有土地才能去创造优美的环境资源，才能够把土地划分给每一个别墅用户。中国人为什么最讲究占有房子？其实实际上是为了更多的占有土地，只有拥有的土地资源越多的房子才是最值钱的房子才是真正的豪宅，真正房子的价值不在于本身的建筑，而在于土地的增值。

低容积率影响着绿化率，容积率在整个销售过程中对开发商来说可以赚很多钱，建筑面积的大小是由容积率来决定的，容积率越高可卖的建筑面积就越多，开发商的收入也就越多。反之容积率越低建筑面积就越少，那么剩下的土地面积就都成了绿化面积，绿化面积也就增多了，容积率的高低对消费者来讲，就是得了多少好的环境。

现在南宁的一些楼盘里面也有一些别墅，但是这些别墅只能称为高楼下的矮屋。真正的别墅最顶级的至少是独栋别墅，最基本的要求是绕房子走一圈至少是不受遮挡，联排别墅只能算是类别墅，这个嘉和城也有，而其他楼盘几乎是没有独栋别墅，都是联排或者双拼，这种严格来说就不能叫做别墅，从国家的别墅禁令就可以看到，很明确的指出单体独体的住宅才是真正的别墅，现在其他楼盘报建的产品只能叫做多层住宅。

作为别墅没有花园或者花园很小没有自己的私家领地那么这个别墅就不能叫做别墅，只能算是洋房，南宁市场这几年下来，别墅都在不断消化，尤其以嘉和城为主，嘉和城别墅占南宁别墅80%以上的市场份额。嘉和城在2007年一年销售的别墅有460多套，而南宁在2001年到2006年这六年的别墅总和都没有嘉和城一年的买的多，这几年随着南宁的别墅不断减少，目前在市场上存在的独栋别墅可能不到百套，而其中百分之八十都在嘉和城，真正的别墅是在一个逐渐消亡的状态，也就是说买一栋少一栋，而市场上的伪别墅也开始露脸了，这个是市场需求催生的。