楼市正在步入去库存通道

原标题：楼市正在步入去库存通道

■ 楼市观察

不管作为市场供应方的开发商，还是作为市场需求方的购房者，都应提前预判市场走势，然后采取或购地、或购房等交易行动，方是合理之策。

国家统计局近日公布的上半年全国房地产开发和销售数据显示，楼市的各项数据呈现出“冰火两重天”的两种态势。1-6月份，商品房销售面积同比增长3.9%，销售额也增长了10.0%。与之相对应的则是，6月份房地产开发投资增速的16个月连跌，和楼市库存的再次增长。仅观数据，就已形成两派。一派认为成交与价格皆复苏，市场趋于乐观；而另一派认为房地产开发投资增幅创近十年新低，全国市场仍然低迷。

2011年下半年，随着货币紧缩，以及房地产调控进一步升级，全国楼市出现普遍降温，而三四线城市需求减弱之后，供应过大的情况越来越突出。于是，2012年至2013年一二线城市复苏回暖之际，三四线却基本无表现，受压于高库存，房价持续低迷。

不过，目前来看，市情似乎正在出现转机。2011年以来，全国商品住宅待售面积不断增长，主要反映了三四线城市和部分二线城市住宅市场供大于求。然而，值得关注的是，今年5月末，待售面积罕见的减少了121万平方米，6月末继续减少191万平方米，而这两个月办公楼和商业营业用房的待售面积继续增长。由于一线和部分二线城市待售面积基本正常，全国住宅待售面积下滑，应是三四线城市的库存有所下滑。

不妨用另一组数据加以佐证。易居房地产研究院的35城住宅库存报告显示，今年以来，11个样本三线城市的住宅库存持续下滑，其走势居然与一二线城市相一致。这很可能意味着，三四线城市正在步入去库存通道，库存压力慢慢减小，供求关系逐步改善。三四线城市与一二线城市的市场差距，可能不再进一步扩大，而是转而缩小。

那么，当前全国房地产市场上行，还是下行？先看几组全国数据。其一，今年上半年，全国商品房成交面积同比增长3.9%，这是自2014年初开始连跌一年多之后，首次转为上涨。其二，今年上半年，全国商品房成交均价同比增长5.9%，创2014年以来的新高。其三，今年5月，全国70个大中城市房价指数平均环比增幅由负转正。其四，今年上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。其五，今年上半年，全国房地产开发企业房屋新开工面积下降15.8%。其六，今年上半年，全国房地产开发投资同比增长4.6%，增幅创近十几年新低。

观察六组数据可知，前三组已经步入上行通道，而后三组仍在下行通道。那么，六组指标之间是什么关系？宏观经济指数有三类：领先、同步、滞后。房地产指数亦如此。商品房成交量，是最领先的指标，其次是房价。而购地量、新开工量和开发投资量，属于同步指标或滞后指标。

也即，在一轮房地产上行周期中，房屋成交量与价率先上涨，其后土地市场和投资建设指标，也会步入上行通道。而当前的形势是，房屋市场刚刚步入上行通道，后面三组指标还没来得及反弹。此时，判断全国房地产市场依然下行，或者低迷，肯定属于误判。因为，后三类指标，必将在下半年或者企稳，或者反弹。

不管作为市场供应方的开发商，还是作为市场需求方的购房者，都应提前预判市场走势，然后采取或购地、或购房等交易行动，方是合理之策。

□杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）