新模式层出不穷 “口号型”房企业绩集体沦陷

原标题：“口号型”房企业绩集体沦陷

宋媛媛/漫画

一直想靠先进的模式改变现有房地产企业的发展现状，却在模式创新路上不断迷失，出现了“口号越喊越亮、规模却越做越小”的尴尬境地。的确，中国的房企一手钱一手地的粗犷模式急需改变，但是或正如万科高级副总裁毛大庆所言，开着车换轮子才是正路。

万通的痛

从戴绿帽、吃软饭、挣硬钱到美国模式，万通的口号越喊越亮，但是业绩却不尽如人意。

“滨海新区、美国模式、万通价值观和打造绿色公司”一直是万通的发展战略，曾经在业内引发了广泛关注。

特别是万通提倡的美国模式，在万通董事长冯仑的眼中，房地产发展要转型成为“美国模式”，即不挣下游，把房地产变成建筑业；而是挣上游，使房地产企业变身为服务业、金融业。按照这一思路，万通将业务链、产品和公司都做了重新的架构，开始变身成为不同于传统意义的房地产公司，“大万通”格局基本敲定。

“我们有意控制了传统的高负债、高资本密集的住宅开发业务，开拓了纽约、中国台湾市场以及工业地产和资产管理及基金方面的业务。”冯仑表示，这些业务是五年来“大万通”体系中增长速度最快的，且尚未并入上市公司的平台。

的确，在过去几年中，万通通过这种美国模式成功操作了一些项目，如中服Z3项目。

在2013年的最后一天，北京万通地产发布公告称，分别以2.41亿元、2.4亿元、2.37亿元、2.41亿元和2.4亿元的交易对价，将所持有的北京金通港房地产开发有限公司35%股权中的6.8275%、6.8%、6.7313%、6.8412%、6.8%股权，分别转让给北京正奇尚诚投资中心、北京正奇尚信投资中心、北京正奇尚德投资中心、北京正奇尚惠投资中心和北京正奇尚予投资中心。

据悉，北京金通港房地产开发有限公司为北京CBD核心区中服Z3地块的开发公司，在此次交易完成前股权结构为：万通地产持股35%，中金佳业商业房地产投资中心持股34%，西部国际金融贸易中心有限公司持股30%，中国国际金融有限公司持股1%。

也就是说，万通地产通过此次交易后，对于金通港房地产开发有限公司的持股比例降至1%，正奇公司持股比例为34%。而正奇公司却是万通与华润信托成立的基金管理平台，腾笼换鸟由资本平台控制Z3的运作模式让业内不禁眼前一亮。

守正出奇是冯仑的战术，美国模式占了一个奇字，但是万通的正却似乎没有守住。最新公告显示，2014年1-6月，公司营业收入为3.37亿元，同比减少52.43%；归属于上市公司股东的净利润为4837.23万元，同比减少59.83%。

模式论房企沦陷

其实跟万通一样在模式上大费周章的企业不在少数，当然也不乏成功案例，比如当年的SOHO中国，但是近年来靠着模式成功的案例越来越少。房地产是实业不是IT业，靠口号融资发展不是正路。

“请不要叫我开发商”，去年底花样年首席执行官潘军的口号很响亮，的确，在那时，花样年当年销售额首次超过百亿元，进入了一个新的发展阶段，随后花样年定位于社区服务运营商，开始朝着轻资产方向大举转型。

但是现实却是残酷的，本来想乘胜追击的花样年遭遇了业绩大幅下滑的考验。今年上半年，花样年销售额为18亿元，仅完成全年业绩目标150亿元的12%，成为业绩最惨的一家。

“现在越来越多的企业提倡轻资产，主要是由于现在拿地成本太高了，很多开发企业不得不借力发展，这样对于企业的发展并非是一件好事。”一位上市公司分析师向记者表示。

绿色地产是朗诗的独特标签，也是该企业最响亮的口号。而在压力面前，朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产有限公司主席田明日前表示，集团不再主张承担单一股权项目，转为轻资产模式经营。田明介绍称，集团除与人合作及代建项目外，会持续增加以持少量股权负责项目管理的“小股操盘”形式发展，负责项目开发管理，并收取相关开发管理费、技术系统咨询费及品牌使用费等。

对于内地楼市，田明认为，假如政策调控变化平缓，调整需时便长，预料内房调整需三年结束。同时他相信，调整需时越长，“小股操盘”的机会便越多。

此外，今年朗诗整体销售目标由140亿元人民币下调至约110亿元人民币。田明表示，今年整体市值比去年差，已不注重完成目标，能够跑赢大市便好。

同样，打着“开放式商业街区模式”在港上市的阳光100并没有给自己带来更多的收获。8月4日，阳光100中国控股有限公司披露未经审核营运数据表示，7月，集团合同销售额约3.65亿元，较6月的5.57亿元减少36.43%；合同销售面积约4.68万平方米，较6月的6.21万平方米减少24.64%。今年前7个月，阳光100中国实现合同销售额约27.96亿元，合同销售面积约33.26万平方米。

在地产整合大潮中，频繁改变模式的房企正在不断增多，走轻资产道路的房企也越来越多，的确，资本的力量给了这些中小房企生存的机会，但是却也让他们离房地产行业越来越远。

下半年楼市艰难开局

上半年独善其身的龙头房企却在下半年开局折腰。

据8月5日万科公布的销售简报显示，2014年7月，万科实现销售面积136.7万平方米，销售金额133.2亿元，销售金额和销售面积在5月和6月的持续上升势头戛然而止。

环比方面，2014年6月，在加大力度进行推盘后，万科业绩实现了大幅上涨，实现销售面积174万平方米，销售金额193.9亿元，创下今年以来的新高，公司也顺利实现了上半年千亿元的销售金额。而近日公布的数据显示，万科7月的销售数据没有再现6月的辉煌，销售面积和金额环比分别下降了21.4%和31.3%。

今年7月，虽然各地限购令放松蔚然成风，但住宅市场成交表现仍然不尽如人意。无论是新房还是二手房市场，虽然环比数据出现小幅回升，但仍处于今年以来月度低位，较去年成交水平更是下滑明显。可见，限购取消对市场影响较为有限，在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下，以价换量消化库存仍是市场主策略，市场筑底有望加速。

从新房市场来看，北京中原地产监测的全国40个重点城市，7月新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月成交量仅好于今年2月以及6月，而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。

从各线城市来看，一二线城市表现较差，三四线城市相对较好。一线城市7月成交量较去年月均值大幅下挫近三成；而二线城市虽然较6月成交有所起色，但较去年月均水平下挫约两成。相对而言，三四线城市环比增幅最大，达10%，且去年月均值降幅小于一二线城市。

北京商报记者赖大臣/文 宋媛媛/漫画