评级机构预警内地楼市 调整后的市场才更健康

证券时报记者 张达

近日，国际三大评级机构之一的穆迪将中国房地产业展望从稳定下调到负面，理由是预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱，而自2012年11月以来该展望一直是稳定。

与此同时，另两家评级机构惠誉和标准普尔也对中国内地房地产市场给出了下行预测和风险提示。标普预期2014年中国房地产业销售增长将放缓，且开发商的增长前景将出现分化。惠誉则认为，房地产是短期内中国金融稳定面临的主要风险。

三大评级机构集体下调中国楼市展望，楼市真到了转折点了吗？

笔者注意到，今年4月，国内房企海外融资创近12个月低点，5月以来宣布发行美元债的内房企发债成本大部分达到了7%以上。不过，值得注意的是，有部分房企海外发债不但成本降低，而且还能获得超额认购。龙湖地产本月在港发行规模为20亿元的4年期人民币优先票据，息率低至6.75%，而且还获得3倍超额认购。

由此可见，海外投资者并不是完全看空中国房地产市场，对于业务规模较大、财务管理审慎、有良好流动性的龙头房企，投资者仍然看好，而对一些中小企业则更加谨慎。

实际上，国内的房地产形势并没有想象的那么糟糕。数据显示，今年前4个月，全国商品住房成交金额同比2013年下降了9.9%，但比2012年同期仍上升了48.8%。房地产市场的基本面没有发生大的变化，城镇化进程仍将持续，消费升级也将带来巨大的需求。另外，整体房企的资金压力也没有2008年大。

笔者认为，三大评级机构集体下调中国楼市展望是一种警示。目前国内的确有部分城市库存压力较大，这也引起了中央政府的重视，放权、去库存，在坚持稳增长调结构底线不变的前提下，对部分地方政府自行调整限购政策不再干预。不仅如此，一些房企也在积极应对市场变化，以价换量，并且开始转变经营思路，寻求可持续发展之路。有理由相信，新一届政府能够平衡好经济增长与房地产的关系，经过这轮正常调整的房地产市场将变得更加平稳。