产品角力趋向白热化 楼市上演冰火两重天

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关于亦庄“降价”的传言，说法不一。到底谁在降价、谁受追捧？近日，记者通过走访亦庄区域在售的主要楼盘发现，区域内并未出现大范围降价，而产品的不同，使得各项目的市场反应形成了冷热不均的局面。一方面，由于受到自住型商品房的冲击，亦庄刚需产品跟北京其他区域同类产品一样，面临着窘迫的局面，个别项目推出微调促销的行为；另一方面，改善型产品则受到市场追捧，甚至对区域整体品质的提高起到了标杆带动作用。

品质决定项目成败

在亦庄降价楼盘中，北京城建海梓府以团购名义推出100套特价房，单套最大降幅达40万元；此外，被传出降价的林肯公园和金第万科·金域东郡，实际上是开发商为促销，推出与前期不同，临街或位置不好的低价产品，价格方面并未真正直降。另一方面，依然有项目即便涨价也被市场所认可。近期推出二期的枫丹一号，单价上涨5000元/平方米，依然遭到哄抢，当日认购量达8亿；方兴旗下的亦庄金茂悦，前不久推出的售楼处活动，也是引来爆满的购房人。

“有些产品定位有问题。”谈及部分项目降价原因，亚豪机构市场总监郭毅分析称，亦庄主要有两种产品，一种以万科为代表，80、90平方米两三居的紧凑首改户型，另一种如枫丹一号、金茂悦是150至160平方米的中大户型改善型产品。 “相比之下，海梓府的户型，面积比万科的大，但是又没达到150、160平方米的尺度感。很容易在市场上失去定位。”郭毅分析，改善型的客群的购房需求依然旺盛，且不会被自住型商品房分流。

实际上，当前楼市供求双方倒置格局已经形成，在买方市场的环境下，项目的核心价值潜力和产品竞争力就会凸显的更加明显。中原地产首席分析师张大伟表示，在这样的市场格局下，只有不断提升自身产品的核心价值和竞争力才可以突围。 

自住型商品房冲击刚需产品

截至5月上旬，北京有9个自住房项目正式入市，合计供应住宅1.5万套，其中售价最高的是22000元/平方米，售价最低的是9500元/平方米。

各个项目之间进度略有不同，但均未进入摇号销售环节。即便如此，庞大的尚未销售自住型商品房，改变了刚需家庭的心理预期。一个显而易见的事实是，京城开发商正在经历一个较为困难的局面。

“总价不到200万元的自住房对北京楼市影响较大。北京二手房价格从2013年12月开始已经出现连续三四个月的价格微跌。需求萎缩的主要原因也是因自住房导致的市场观望。”张大伟认为，自住房的大量供应和信贷紧张已影响到北京楼市。在2014年马年春节至今，北京成交量一直未出现往年的小阳春。

近期，北京开发商明显将营销重点向高端项目倾斜。郭毅称，高端项目受到市场影响没有那么大，表现较为稳定。“4月份公寓、豪宅市场，相比三月份，成交量还涨了4%。所以开发商会把营销费用和营销动作重点用在中高端项目上面。通过这个来拉动业绩和利润。”但是郭毅认为，该局面不会超过6个月的时间。“很多开发商在去年和今年都拿到了自住型商品房用地，等到下半年自住型商品房达到销售周期后，有助于开发商回笼资金，困难是暂时的。”

标杆项目提升区域价值

在走访中，记者发现，因有明显的产品力优势，区域标杆楼盘金第万科·金域东郡、亦庄金茂悦和枫丹一号等项目，依然能聚拢旺盛的购房人气。

业内人士分析，由于亦庄的产业和人群结构，决定了该区域对高端改善型产品的需求和鉴别能力，目前在亦庄河西区3.8平方公里的范围内，已经形成了低迷改善型产品的中央居住区，这与万科、方兴、融创等品牌开发商对产品品质和区域配套的重视不无关系。

据了解，作为中国高端住宅开发商，方兴地产一直坚持“绿金”标准来打造住宅产品。在以“府系”豪宅为基础，量身打造的高端改善型住宅产品“悦系”项目上，亦庄金茂悦从项目的服务细节、样板区的园林打造、样板间的科技系统体验等方面，都对区域的整体提升起到了标杆作用。随着主打绿金、科技住宅的亦庄金茂悦入市，周边其他项目，也追随其引入了新风系统等科技手段，使得区域内住宅水平线整体提高。

据了解，亦庄金茂悦即将推出项目的四期，在产品上与前三期有较大的区别，都是7至11层的低密度洋房产品，这也是方兴地产在京首次推出低密度洋房。在户型上，除延续亦庄金茂悦之前的经典户型外，四期还将推出188平方米的五居，瞄准有更大改善需求的购房人群。销售价格，目前还未最终确定，但可以确定的是一定不会降价。

今年初，方兴在亦庄再摘X87、X91两地块，与亦庄金茂悦只一路之隔，意在打造一个近百万平方米的宜居健康城，并将在此区域推出“墅”系产品，成为方兴北京的拳头产品。以方兴北京一贯做法，未来亦庄区域的教育、医疗、商业都很值得期待，区域价值更将被再次提升。