高额利息击垮房企 首开股份或现“光耀式”危机

■本报记者王峥

近段时间，随着楼市成交量的持续萎缩，关于楼市的利空消息也是不断传来。其中，中国百强房企光耀地产因资金问题导致多个楼盘无法交付，公司面临倒闭的消息，更是引发市场的强烈关注。

而据记者了解，光耀地产之所以资金出现问题，主要就是因为高额的利息支出吞噬了公司大量的利润。市场状况较好时，光耀地产尚不至于出现较大的问题，一旦市场转冷，这种“十个罐子九个盖”的游戏便会玩不下去。

实际上，在银行逐步收紧房地产开发贷款的当下，不少前期扩张激进，负债高企的地产商都面临着极大的资金压力。以首开股份为例，截至2013年年末，公司净负债率为183%,较2012年同期大幅上升64.6%。同时，2013年公司共实现净利润12.89亿元，但其年内的利息支出却高达31.69亿元，超出净利润的2倍还多。

让人担心的是，去年首开股份拿地金额猛增，超过了其销售业绩。但今年前4个月，公司的销售却大幅下滑，不及去年同期的一半，这种情况下，公司的资金压力进一步凸显，如何降低高额的利息支出已经成为首开股份急需解决的问题。

“样本”光耀

“公司资金确实有压力，但绝谈不上倒闭。只要有3亿元到5亿元资金，我们就能转起来。而且公司和银行都谈了，目前没有提前催还贷款的，部分银行已经承诺会把贷款展期。”光耀地产品牌管理中心媒介副经理邹先法这样对《证券日报》记者表示。

5月6日晚，有消息称中国百强房企光耀地产因多个楼盘无法交付，公司目前面临倒闭。第二天，光耀集团紧急发布“关于光耀地产经营状况的说明”，澄清倒闭传言。光耀在回复中表示，“连续几年的调控，公司在资金层面存在一定的压力，但目前公司的融资渠道畅通，合作银行也在力挺光耀，公司有信心度过目前的困难阶段，网传光耀濒临停业或已经停业消息不实。”

对于传闻中，光耀地产在惠州开发的荷兰小城、翡俪港、马克住区等多个项目，因资金链问题而逾期无法交房。光耀地产表示，公司在惠州的少数楼盘确实存在延迟交楼的情况，公司已经协调多方资源，加快施工进度，确保业主的利益。

实际上，光耀地产资金紧张的局面在去年便已经出现。一份韩亚银行的催款单照片显示，光耀地产天津团泊湖项目2013年年底向韩亚银行申请了一笔8500万元半年期贷款，年利率高达21.6%，且利息每月支付。对此，光耀地产方面并没有否认。同时，有消息称，由于从银行贷款困难，光耀地产从2011年开始便大量涉足民间借贷，借款总额达20亿元左右，三年来公司仅利息便还款20亿元，目前仍有本金加利息20亿元以上未还。

据悉，惠州项目之所以无法交房，主要就是因为公司长期的高额融资成本吞噬了大量利润，最终无力偿还这些贷款，导致借贷方提起诉讼，法院冻结了相关资产，公司的项目工程不得不停工。

中原地产首席分析师张大伟表示，“光耀地产持有大量项目的惠州，属于典型的三、四线城市，库存量持续处于高位，未来潜在供应量也非常巨大，市场去化速度慢，而随着近期深圳等投资客户观望情绪浓厚，惠州市场的需求更是萎缩。同时，银行房贷放款的速度放缓，也让企业的资金问题更加凸显”。

光耀地产董事长郭耀名在接受媒体采访时也称，“从去年下半年，银行贷款收紧。房地产行业以往一直都是在花未来的钱搞开发，都是用银行资金做开发，突然间把水龙头给关死，当关得剩下1/4或1/5的时候，很多企业就捉襟见肘了。而且光耀已经销售出去的房源由于银行放贷收紧造成的资金滞留至少有数亿元。”

“我们董事长说了，为了能让惠州的项目全面复工，保障小业主的权益，光耀愿意接受任何其它企业的收购。”邹先法称。

利息支出超净利2倍

而类似光耀地产这样，因高额利息支出导致公司大量利润被吞噬，资金链紧张的情况，在不少开发商身上都有体现。

根据Wind提供的数据显示，在沪深两市142家上市房企中，2013年的利息支出合计高达338.03亿元，占当年上述房企净利润总和的38.97%。

其中，首开股份2013年共实现净利润12.89亿元，但其年内的利息支出却高达31.69亿元，超出净利润的2倍还多。

根据首开股份的年报显示，公司目前主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债，2013年底，公司银行贷款余额为200.74亿元、信托贷款余额为164.31亿元、私募债为48.92亿元，融资总额达413.97亿元。同时，截至2013年年末，公司净负债率为183%，持有现金131.4亿元，较年初下降10.3%。而由于负债高企，公司2013年虽然实现营业收入135.01亿元，同比增长6.51%，但净利润却下滑了20.3%。

首开股份自己也表示，2013年，股份公司业务拓展和企业规模扩张比较快，支出不断增加，公司资金压力较大。资本市场融资困难较大，可供贷款的新项目越来越少。信托融资比重增加，融资利率上升，资金成本较高。近年来公司负债率居高不下，面临着高负债运营风险。

不过，虽然明知存在这高负债运营风险，但首开股份却开始激进扩张。

公司年报显示，其全年在北京地区（大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平）分别取得12块开发用地，在京外深耕城市（苏州、厦门）以及新进城市（杭州、大连）也取得了9块开发用地。按权益计算，地上规划面积为214.3万平方米。其中，可售商品房面积193万平方米，配建自住型商品房6.45万平方米，保障房13.77万平方米，公司权益出资为186.4亿元。而同期，公司的合同签约金额为185.8亿元，拿地销售比超过1:1，公司激进的扩张战略显露无疑。

而这导致了公司去年现金流的大幅下滑。据悉，首开股份去年经营活动产生的现金流量净额为-82.72亿元，同比下降486.08%，主要原因便是公司加大拿地力度，购地支出及相关保证金支出大幅增加，公司对参股合作项目资金支持大幅增加等因素导致公司经营性现金流量净额大幅降低。

但本想大干一场的首开股份，却在2014年开始便遭遇寒流。根据首开股份的销售简报显示，2014年4月份，公司及控股子公司共实现签约面积11.7万平方米（含地下车库等），实现签约金额14.8亿元。1月份至4月份，公司及控股子公司累计实现签约面积33.5万平方米（含地下车库等）,同比下降44.5%；实现签约金额42.9亿元，同比下降50.7%。

瑞银证券的研究报告就认为，高企的负债水平给首开股份带来了较大的财务负担，公司如要实现持续的快速增长，可能需要进行股权融资，以解决资金缺口。

而对于目前房企的资金状况，张大伟表示，光耀地产资金紧张虽然是一个个案，但已经反映了房地产市场企业的整体现状。2013年房企拿地过多，2014年销售一旦放缓，紧绷的资金链很快就会出现问题。