冯国亮：自住房改变房产供给格局

原标题：冯国亮：自住房改变房产供给格局

新华房产11月22日北京讯（记者 姚心璐）  “出现土地市场火热这个结果，并不意外。”中国中央电视台《城建与楼市》首席地产顾问冯国亮表示。他认为，造成这一结果，是多种原因促使的，“去年的楼市处于复苏态势，而今年已经进入到全面繁荣的阶段。”

在土地市场高热带动地价攀升的情况下，冯国亮认为，为持续发展，房地产企业应该有效把握地进行产品布局，并掌握合适融资的渠道。

多因素致土地高热今年处于繁荣周期

“一个巴掌拍不响，”冯国亮戏称道，他表示，政策、货币以及房地产的周期性，都是造成今年土地市场如此火爆的因素。

房地产有一个比较规律的周期，冯国亮表示，虽然受到调控政策影响，但是这种周期是基本存在的。“今年是土地的繁荣周期，”他说，“整个市场从逐步复苏到火热繁荣期这样一个局面，我们看到的都是出于繁荣周期的一个景象而已。明年，估计楼市会继续盘账，但进入定点以后也不会再热了，过了顶点就会往下走，整个趋势将会趋稳。”

但他也认为仍然会有一些热点区域，“比如明年开始，农村土地入市这块，虽然说不可能很快入市，但是很多房企就要提前布局了，包括北京周边的一些村镇，很多房企都要进行提前卡位占，那个可能会成为新一轮热点。”冯国亮说。

另一方面，冯国亮认为政策也是很重要的影响因素。他表示，土地过热的情况也许在明年会有所改善，政府将直接调控土地市场。“地价越来越高，房价也会上涨，这对整个房地产市场调控结果是不利的。”他说。

同时他表示，人民币汇率上涨的情况，也是促成因素之一。

房企多拓宽融资渠道布局应紧跟城市规划

冯国亮表示，随着房企在市场拿地成本的攀升，房地产行业已经逐渐转化为资金密集的行业，在这样的情况下，拓宽融资渠道的方法是必经之路。

他介绍说，目前房企大多都有多重融资方式，“上市是一个，去年用得比较多的是信托，还有海外发债。很多大品牌企业在海外发债特别多，这就是在对赌人民币升值。比如，给海外机构资金的总收益是10%的话，那人民币再升值，最后就相当于没有利息。”

合作拿地也是近期的一个大趋势，冯国亮说，“就像冯仑说‘傍大款’，就是一个品牌型的企业和央企捆绑在一起，可以在资金、关系等各个方面发挥优势。”

除了融资方式，如何正确布局产品也是成功的关键，冯国亮认为。他说，“城市规划决定着城市财富的走向。无论是买房还是买地，沿着城市规划的方向走肯定没错。北京虽然是摊大饼，但还是有方向，向东向南发展，所以房地产企业提前布局是很重要的。”

政策导向也是正确布局的指向标，“政策这里面蕴含着很多商机，决定着区域的发展和价值，尤其是土地政策，土地招拍挂到底是怎么来运作。不同的方式，最后对于房地产企业的发展影响是非常大的。”冯国亮说。

摇号速度超预期自住房将改变供给格局

对于自住房的规划为何大多位于轨道交通附近这件事，冯国亮表示，“在轨道交通周边配建自住房并不是偶然的。城市开发也是要有成本的，因为需要大量的前期投入，沿着轨道交通走可以大大降低城市开发的成本，就是地方政府，包括企业初期的成本。另外，我们在建住区时实际上是有规划的，那规划时要考虑到它的交通配套，不能像当年天通苑一样，那么多人，最后没有办法，最后配套搞轨道交通。所以我们应该配套先行、轨道先行。”

在他看来，自住房的角色很重要，“自住房的推出能够改变整个房地产市场的供给格局。”

他说，“未来保障房、自住型商品房和商品房是2：4：4的比例，这对刚需这一部分群体、夹心层是比较有利的。我们预计7万套的自住房，大概能锁定15万左右的的需求。这部分人的预期改变以后，对整个市场的供给关系影响还是比较大的。”

近期，北京市住建委透露消息表示，本月底即将开展自住房申报，并在年内开始摇号，冯国亮表示，这超出了很多人的预期。“自住房将均衡整个市场的均价，”他说。