海阳成山东下一个海景房鬼城 节假日都罕有人至

海阳：山东下一个海景“鬼城”

海景房人迹罕至，新城晚上漆黑一片

柴刚

“刚投了200多万元建起的养虾大棚，要被政府拆掉了。”3月31日，丁亮(化名)站在自家养虾池前，禁不住流泪。

丁亮于2003年来到山东烟台海阳市龙山街道办事处(原大闫家镇)潮外村，承包荒滩从事养虾。2013年10月份，丁亮再次投资200余万元，建设了7个养虾大棚，仅几个月之后，却面临拆除。他告诉《中国经营报》记者，养虾大棚所在荒滩等已被当地政府征用。而有着同样困境的还有潮里村、潮外村、庄上村等村的渔民，其中多名渔民因拒绝拆除养虾棚，与当时的众多拆迁者发生冲突，并被当地警方拘留。

政府与渔民争地的背后，是海阳市正在进行的大规模造城运动。此时，海阳南部新城——“亚沙城”建设正如火如荼，海阳年新增建筑面积160万平方米。与此同时，海阳西扩打造的“亚沙城二期”总规划面积17平方公里，上述三村正处于其开发范畴。

就在亚沙城高楼林立、向西扩张时，本报记者调查发现，其众多主干道路上很难见到行人与车辆，众多楼盘人迹罕至，售楼处也是门可罗雀，到了晚上新城更是漆黑一片。此前，有山东当地媒体将海阳市描述为“山东半岛最大的鬼城”。

　　开发商圈地海阳新城

海阳还聚集着来自北京、天津、济南、青岛、淄博、上海等地，且规模大小不一的地产投资商，而其间与当地渔民、村民的土地之争也变得不再偶然。

海阳地处胶东半岛南端，烟台市下辖县级市，居于烟台、青岛、威海三市的中心地带，1996年经国务院批准撤县设立海阳市。公开资料介绍，该市总面积1886平方公里，海岸线长230公里。

而丁亮所在的潮外村隶属于海阳龙山街道办事处。3月31日，他向记者介绍，此次在政府拆除范围内的养虾大棚总共有400余个，按照海阳市此前每平方米460元的补偿标准，一个养虾大棚平均获得35万元补偿，如此计算下来，全部拆除后的补偿额高达1.4亿余元。一知情者对此分析称，渔民与当地政府的冲突，其核心是在围绕地产商在海阳新城区——亚沙城的布局。

海阳市公布的“海阳市亚沙城二期规划示意图”显示，潮外村、潮里村、庄上村等所处区域，未来将规划为“鲁能国际度假村”。早在今年1月2日，龙山街道办事处、海阳市住房和规划建设管理局向渔民发出一份“公示”，声明将对养虾大棚等做出相应处理。该“公示”称，“经查，你户建设的房屋或大棚未经审批，严重影响了城市规划的健康实施，自公告起，3日内当事业主必须到接受处理，逾期将申请海阳市人民政府依法予以拆除”。

4月2日，海阳市委宣传部有关人士对此介绍，拆除建筑多为非法建筑物，有的则是当地渔民投机建设。而丁亮向记者提供的“土地租赁合同书”则显示，签订双方为其本人及潮外村村委会，租赁期限为2004年5月1日至2053年4月30日。

“不给渔民(充足)时间，1月4日晚上就将(养虾)大棚给拆除了，就是为了逃避对渔民的补偿。”丁亮回忆，当天他与其他渔民一起去龙山街道办事处了解情况，但工作人员并没有对“公示”给出明确解释。

记者获悉，2014年年初，海阳市政府官方网站对此描述，“其中最具发展潜力的鲁能项目已经顺利签约，前期资金已经到位”。4月1日，鲁能地产一工作人员透露，鲁能地产在该区域征地6000余亩。上述宣传部人士同样证实，该项目是鲁能地产在该区域的一个远景规划，其所需土地由政府有规划、分批次地提供。

当然，这并不是鲁能地产在海阳的首个地产项目。

在亚沙城东部，一名为“海蓝金岸”的项目是鲁能集团在山东省内打造的首个旅游度假地产项目，选址海阳市凤城滨海度假区。公开资料显示，该项目总占地面积2500余亩，分东、西两个组团开发。东组团为项目的首发组团，位于高尔夫板块，占地260亩，建筑面积为27.7平方米，规划为以度假型为主的21栋高层住宅和8栋海景别墅。上述鲁能地产工作人员介绍，该项目已于2013年7月份左右开盘。

山东地产人士王军(化名)解释，鲁能地产不是第一个布局海阳的地产商，更不是最后一个，其仅是地产商布局海阳的一个缩影。

2012年海阳市一季度经济发展贡献榜情况通报中，贡献前十名的企业中，地产企业占50%。在王军看来，房地产已成为当地的一支柱产业。海阳市统计公报显示，2010年，海阳市固定资产投资总额达2298361万元，增长23.7%。其中，房地产开发投资总额达到301736万元，增长36.4%。2011年，该市固定资产投资总额达2564352万元，增长22.9%。其中，房地产完成投资46.3亿元，增长53.6%，比全部投资高30.7个百分点。2012年，该市固定资产投资总额达2681256万元，其中房地产(7.01, 0.22, 3.24%)完成投资419825万元。

本报记者调查了解到，目前宝龙地产、山东高速(2.94, 0.00, 0.00%)等均已入驻海阳。王军坦言，除上述地产大鳄外，海阳还聚集着来自北京、天津、济南、青岛、淄博、上海等地，且规模大小不一的地产投资商，而其间与当地渔民、村民的土地之争也变得不再偶然。

“万科、保利等国内地产大鳄也在与海阳方面进行接触。”上述海阳市委宣传部人士说。

　造城大跃进

经历过“亚沙时间”的海阳，城区面积达到34平方公里、人口25万，年新增建筑面积160万平方米，一举跨入中等城市行列。“3年时间建设了一座新城。”

对于海阳而言，上述情景的出现仅仅用了几年时间。

海阳最初被外界所熟知，是因其为“地雷战故乡”。“到2004年，海阳市财政收入还在烟台市各区县排倒数。”前述宣传部人士坦言，海阳此前没有重工业，针织毛衫、机械制造等是其主要产业。此后，临港、核电、文化旅游等蓝色经济产业逐步发展起来。

改变则来自2012年“第三届亚洲沙滩运动会”(以下简称“亚沙会”)在海阳的举办。

2006年年底，亚沙会落户海阳，使海阳成为亚洲第一个举办洲际运动会的县级城市。2012年6月16日~6月22日，第三届亚沙会在海阳举办。王军回忆称，自2006年海阳获得第三届亚沙会举办权后，便开始了大规模的“造城”运动，尤以2012年突出。当地居民向记者印证，2006年以后，当地政府开始向许多村庄征地，2008年以后地产项目在亚沙城地面上“全面开花”。

当地政府向记者提供的一份“海阳市蓝色经济发展情况”(以下简称“发展情况”)介绍，2008年海阳市编制了《海阳市一片两带经济发展规划》，确立了建设“南部沿海蓝色经济带”设想。“发展情况”进一步提出，海阳蓝色经济区建设的中心在南部沿海经济带，沿海岸线自东向西呈带状展开，突出打造核电装备制造工业园区和亚沙文化旅游产业集聚区。其后者规划面积242平方公里，其中陆地面积125平方公里，海域面积117平方公里，海岸线长170公里，而“亚沙城”规划面积20平方公里。

2011年5月9日，山东省下发《山东省人民政府关于海阳市城市总体规划的批复》，其批复海阳城市性质为“生态型滨海旅游城市”，城市规模则是到2020年城市人口为35万人，用地为41平方公里。几乎与此同步。2012年5月，海阳至即墨跨海特大桥通车，烟台至海阳的高速公路通车；青(青岛)荣(荣成)城际铁路正在建设中；规划海阳至青岛的城际轨道等。而这些，无一例外地成为当地地产商推介地产项目的优势之一。

海阳政府网站资料介绍，经历过“亚沙时间”的海阳，城区面积达到34平方公里、人口25万，年新增建筑面积160万平方米，一举跨入中等城市行列。“3年时间建设了一座新城。”居民如此描述，“新城”即是“亚沙城”，地处海阳老城区向南10公里处，其如今高楼林立的位置，此前是一片荒滩与部分耕地。

当地官方人士则认为，亚沙城并非“造城”。他介绍，随着亚沙会的落幕，亚沙城内部分场馆等被拆除，海阳市委市政府借此搬迁、南移，入驻亚沙城，随后带动其他政府机构南移，及众多产业在南部布局。

而如今，总面积17平方公里的亚沙城二期正在规划建设。

　“鬼城”之惑

对于海阳而言，亚沙城地缘性客户难以完全支撑其房地产市场及相关延伸产业，尤其是第三产业。在他看来，新城区没有人气，商家不愿入驻，进而进一步影响人气。

一面是当地政府“造城”的大手笔，而另一面，海阳则面临“空城鬼城”之惑。

3月31日至4月3日，记者驾车沿亚沙城海景路、滨海中路等主要道路行驶，路两旁到处是建设工地及林立的高楼，但众多主干道路上很难见到行人与车辆。而每到一楼盘售楼处，在长达半小时至1小时的时间内，均鲜见有顾客，销售人员大都在展厅或低头玩手机，或闲谈。

4月1日，记者在鲁能地产“海蓝金岸”的项目售楼处发现，这里也是人迹罕至，当天大半天来看房的人只有记者一个人。

而近段时间，在北京的地铁十号线、一号线上，几乎每天都能看到铺天盖地的来自海阳楼盘的销售广告单，但看的人极少，大部分广告被丢弃在地上。

对于二手房产市场而言，也显得颇为冷清，原本繁忙的地产中介此时也大都关门停业，有的则打出了“转让”“出租”的招牌。与白天相对应的是，晚上的整个新城区陷入一片黑暗中。

记者了解到，在亚沙城一线海景房，目前精装房每平方米最高价格在13500元左右，有的则仅为8500元左右，而毛坯房价格为每平方米4000多元至8000多元不等。三线或四线海景房价格则更低，平均价格5000元左右。

“今年的价格都提不上去。”王军直言，在国家房产政策等因素影响下，即便如此也是难以吸引到顾客。

当地一从事地产中介多年的人士对此表达了同样观点。她介绍，海阳亚沙城定位旅游度假区，前来购房的多为外地人，主要集中在山东的淄博、济南及北京、天津、东北三省等。她回忆称，往年一过农历正月，上述购房者便陆续带着行李回到海阳，而今年已进入农历3月份，往年的情景没有上演，热闹的看房团也没有出现。当然，她也无法逃避当前的销售困境，在去年同期，其每月平均销售6套房子，今年销售2套已算是不错的业绩。如今在其所在的街道上，约有一半左右地产中介已关门。

记者了解到，对于海阳而言，每年的10月份至次年5月份是其旅游淡季，当地相对成熟的社区，如碧海金滩等，在冬天入住率也不足20%，被媒体解读为“山东半岛最大鬼城”。4月2日，当地官方在接受本报记者采访时则认为，亚沙城的发展需要一个过程，而地产建设则更须拥有一定长周期。亚沙城作为旅游度假区，在每年的“五一”之后，人气开始聚集，甚至显得拥挤，以致当地客房难求。海阳官方介绍，海阳政府对亚沙城有统一规划，并将先行建设基础配套设施，但对亚沙城目前的规模及人口还没有详细统计。

然而，据山东当地媒体2013年的报道，海阳市即使在国庆节这样的长假期间，依然是人迹罕至。“这里有万里海滩，却罕有人影。这里有无敌海景别墅，却无人问津。”

王军坦言，海阳楼市已过剩，特别是高层楼房存在大量积压，很多投资商向承包商或建筑商付款采取“用房顶账”。记者在调查中了解到，亚沙城内多个楼盘已经出现停工现象，亚沙城东部及海阳新市政府大楼周边则有多处烂尾楼盘。

王军分析认为，对于海阳而言，亚沙城主要凭借外地客户难以完全支撑其房地产市场及相关延伸产业，尤其是第三产业。在他看来，新城区没有人气，商家不愿入驻，进而进一步影响人气，届时其面临的不仅仅是“空城鬼城”的尴尬。

海阳市统计公报显示，近年来，该市人口数量呈现减少趋势。2010年末，该市总人口为663899人(公安户籍数)，比上年减少2743人。2012年末，全市总人口为659908人(公安户籍数)，比上年减少5091人。