烟台新建大型城市综合体项目达24个

2014年07月24日 09:37
来源：水母网作者：李少鹏

今年下半年初,商业综合体中粮大悦城的开业一度成为烟台商业圈的“现象级事件”。 23、福山区五洲国际工业博览城奇泉路与凤凰山路交汇处　　 24、福山区仁和时代广场英特尔大道与河滨南路交汇处

原标题：烟台新建大型城市综合体项目达24个背后存隐忧

7月24日讯今年下半年初,商业综合体中粮大悦城的开业一度成为烟台商业圈的“现象级事件”。商场开业当天,蜂拥而至的市民使得周边北马路、海港路、南大街等城市主干道瘫痪;即使营业近一个月之后,商场内的餐厅依然人头攒动,吃顿饭有时要排上近1个小时队,而这只是烟台市区综合体“井喷”的开端。

烟台市区目前已有24个新建大型城市综合体开门迎客、即将开业或正在推进。多个综合体即将密集入市,不仅会使烟台消费者经历从新鲜好奇到习以为常的心理变化,彼此间的短兵相接也会使商业竞争更为激烈。烟台在实现城市大商业之梦的同时,各商业综合体日后的生存运营也存在着隐忧。

现象

市区24个重点综合体项目遍地开花

自2012年以来,烟台房地产市场的火热也带动了城市商业地产的快速发展,落户烟台的各大城市综合体呈现遍地开花之势。截至目前,烟台市区已开或在建的城市综合体项目已达到24个,其中,芝罘区的七大综合体、开发区八大综合体以及莱山区内烟大商圈和迎春大街商圈的六大综合体尤为受到瞩目。

在芝罘区,“第一金街”南大街向来是烟台的核心商圈,已开业的中粮大悦城和在建的万达广场、三站广场正使得老商圈焕发出新活力;随着世回尧、黄务等区域的发展,周边商业消费需求同样暗潮涌动,在红星美凯龙先期入驻营业之后,毅德商贸城、星尧慧城、现代国际新城这三大综合体项目列入城建重点计划,南部新城形成了四大城市综合体的雏形。

在莱山区,烟大商圈一直是周边市民消费的主要场所,已经运营的祥隆万象城和正在筹建的华润中心,将替代破旧的烟大市场成为该商圈最主要的消费场所;一度被誉为“烟台第二南大街”的迎春大街,目前已经聚集着新天地都市广场、烟台宝龙城市广场、美联国际时代广场、胶东文化广场这四大城市综合体,形成了浓厚的商业地产氛围。

在开发区,传统的工业重镇也正在向现代化都市蜕变。传统商业设施集聚的长江路一线,天马中心广场、星颐广场、富饶中心、业达中心已经布局,全方位升级区域商业、办公、居住功能;而重点全新打造的衡山路,正成为开发区城市发展的新南北中轴线,衡悦广场、万行中心、证大大拇指广场和正海广场四大商业综合体已经连成一线。

此外,福山区也已分散布局了彤悦城、五洲国际工业博览城、仁和时代广场三大综合体,再加上振华商厦、振华购物中心、佳世客、银座等改建成的城市综合体和传统商业项目,烟台商业圈未来将有近30个大型综合体和商业中心同台竞争,多极化的大商圈正在酝酿成型。

隐忧

综合体扎堆同一区域,消费能力有限

一个城市综合体的辐射半径通常在5公里范围,而烟台这20多个综合体集中在近30公里长的城区沿线,彼此间的辐射半径高度重合。

“大批综合体聚集扎堆在同一区域,有限的消费能力能否支撑所有项目存活?在市民新鲜感逐渐淡化之后,各综合体能否推陈出新保持吸引力?这些均有待考量。”开发区天马中心广场招商运营部副总经理文鹏说,“尤其烟台城中心属于背山靠海、东西狭长的地理特征,很多综合体在南北方向的辐射能力大受局限,主要客群均以东西两侧市民为主,这使得综合体的竞争更为激励,不排除会出现优胜劣汰的情况。”

同策地产咨询研展部经理孙建波同样认为,综合体项目的集中入市,使得目前本就低迷的商业、办公类房地产市场销售压力骤增。未来的经营管理必须受到挑战。尤其受品牌招商、经营管理、商圈孕育等多条件限制,个别项目未来的经营实际存在一定隐忧。

出路

“电商时代”下体验型、专业化成出路

在城市消费承载力有限的同时,电商的崛起也给综合体带来了更多压力。据国内一家权威商业网站统计,2014年上半年,主要零售企业(不含家居、电器)在国内共计关闭158家门店,远超2013全年35家的关店数,其中百货业态便关闭12家。

尽管这种关店潮尚未侵袭烟台,但已经有一些百货商场的经营情况并不乐观。文鹏表示,通常消费可分为提袋型消费和体验型消费两类,其中提袋型消费就是传统的百货购物,体验型消费则是指发生在商业中心内以感官体验为主的消费,如看电影、打电玩、健身娱乐等。

“在传统商业中,黄金比例通常为‘532’,即5成百货、3成餐饮、2成娱乐。然而在电商冲击下,新建综合体项目需要大幅减少百货业态,并相应提高餐饮、娱乐所占的比例。即使是保留的百货业态,也需要以快时尚类等购物体验较好的品牌和商品为主。”文鹏说。

对此,多年烟台金状元珠宝网董事长刘学强也持有同样观点。在看到电商的发展前景后,刘学强创建了烟台首个黄金珠宝类专业销售网站,由于节省了店面、仓储、商场扣点等成本,每克黄金的售价能比传统店面便宜10元左右。即便如此,刘学强还是察觉到体验型消费在电商时代依然不可取代。

“比如珠宝这类时尚、个性的商品,顾客通常需要试戴一下才能购买,此外还涉及到维修、清洗等售后服务,因此在商业中心布局一个体验店还是很有必要。”刘学强表示,在经营网站的同时,他已经在即将开业的万达广场选择一个店铺,届时将主要作为网站的体验中心和品牌展示,以线上、线下互动的方式经营。

即便是增加体验型消费的比例,这也需要综合体位于城区的成熟主商圈内,否则将难以获得稳定、充足的客源,尤其是未来烟台综合体之间的竞争将尤为激励。文鹏表示,如果一家综合体位置较为偏远,即业内所称的“商业生地”,便需要在充分调研周边交通、消费人群结构、竞争业态等基础上,尽量采取专业化的销售方向,如体育、婚庆、母婴等主题综合体商场,避免同质化的经营定位。

“而市民一旦有意在综合体内投资、创业,也需要多留意一下综合体的经营理念和开发商的实力,尤其需要参照开发商在过去建设、经营商业项目的业绩,不能盲目地选择。”文鹏说。

市区新建24个城市综合体位置分布

1、芝罘区万达广场胜利片区

2、芝罘区中粮大悦城北马路片区

3、芝罘区三站经纬广场三站商圈

4、芝罘区红星美凯龙南部新城

5、芝罘区毅德商贸城南部新城

6、芝罘区星尧慧城南部新城

7、芝罘区现代国际新城南部新城

8、开发区天马中心广场长江路

9、开发区星颐广场长江路

10、开发区富饶中心长江路