近六成房企独享财政红包 购房者承担高税负

原标题：近六成房企独享财政红包 专家:购房者承担高税负

十房企获政府14亿巨额补贴

拿地越多，财政红包越大？

地方政府为房企发放“财政红包”的现象仍在持续。

本报记者查阅多家房企2013年年报发现，仅华侨城、世茂房地产、龙湖地产、SOHO中国等十家房企，去年就获得地方政府近14亿元的巨额补贴。

“目前地方政府补贴房企的方式主要有两种，一种是地价返还，房企在招拍挂拿地之前，就跟政府商量好价格底线，如果地块最终超过底价成交，政府会将多出来的钱返还给房企，这部分属于一次性返还，有随意性；另一种政府补贴方式则是常见的税收返还，企业在当地有经营业务，需要向当地政府纳税，企业会与地方政府谈好返税比例，这部分属于持续性返还。”一位不愿具名的大型房企高管告诉《华夏时报》记者。

近六成房企获“财政红包”

据兰德咨询统计，截至4月20日发布年报的110家A股上市房企中，有64家企业获得政府补助或补贴，占比高达近六成。鉴于香港内房股企业多数不披露补贴额，比例或将更高。

房企2013年年报数据显示，去年获得地方政府补贴金额较大的包括华侨城、世茂房地产、龙湖地产、SOHO中国等。

其中，华侨城去年获得的政府补助金额最高，高达3.66亿元。世茂房地产获政府补助金约为3.18亿元。世茂房地产的兄弟公司世茂股份去年亦获得政府补助金7076万元。

此外，龙湖地产获政府津贴约为2.53亿元，相比2012年的1604万元激增14倍。出现同比增幅大涨的还有融创中国，2012年仅获政府补助金约1039万元的融创，2013年该数值已上升至约3233万元，增幅达近3倍。

至于长期获得较高政府补助金的SOHO中国，亦在2013年就部分已完工项目收到当地财政局合共约1.55亿元的政府资助，但较2012年的2.03亿元有所下滑。

此外，绿城中国、华润置地、碧桂园亦获得不少政府补助金，金额从2000万元至8000万元不等。

碧桂园去年获得政府补助金5000万元，然而在非流动负债表递延政府补助金一项中，显示2013年金额约为2.4亿元，2012年为1.9亿元。

对此，碧桂园解释称，与酒店物业建造有关的政府补助将列入非流动负债作为递延政府补助，并在酒店物业达到可使用状态时按有关资产的预计年期以直线法在利润表中确认。

“其实递延部分政府补助金属于政府前期给的补助，这笔资金早就给了企业，只不过是分阶段转化为收入计入报表中。”一名不愿具名的香港分析师指出。

另一位业内人士透露，一般出现在递延收入一栏中的补贴，可能与成本或与物业、厂房及设备等有关。

而曾获得高额政府补助的恒盛地产，在2013年的年报中，有关政府补助一项的内容未有任何体现。2010年恒盛地产曾因获地方政府6.6亿元奖励而受到质疑，恒盛地产并未对外公开这笔“特殊津贴”的账目明细以及来源。

“补贴、奖励其实一直都存在，只不过由上市房企决定是否体现在年报中。”一位港资房企财务人士告诉记者。

巨额补贴的背后

上述大型房企高管称，每个地方政府都有自己的返税政策，根据企业缴多少税就按比例返还，很多地方政府这样操作，主要是为了抢税源。

“政府补助只是一种入账方法，有时候是房企帮助地方政府做了某些工作，政府把这部分的费用返还给房企。相当于政府把一部分包袱抛给开发商，但到最后政府的钱有没有被浪费掉，就不得而知了。”盛富资本总经理黄立冲表示。

深圳金鹰地产营销总监林晓华告诉记者，如果政府补贴金额出现增幅大涨，可能与房企拿地增加有关。个别企业在招商引资、拿地的时候会遇到一些限制性门槛，包括配套酒店、大型商业等，政府会有所补贴，或者企业新增就业或投资等，政府后续也会有相应的奖励如地价的部分返还。“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。”林晓华透露，如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。

仅从去年政府补贴金激增的两家房企来看，公开信息披露，2013年全年，龙湖地产在11个城市新增项目16个，规划总建筑面积超过500万平方米，总额达174亿元。截至2013年底，融创中国也与其合作伙伴共拿地约20次，按权益支付地价金额约256.6亿元。

据悉，廉租房补贴、采暖供热补贴、职业培训补贴、危旧房改造、项目投资奖励等，也是政府给予补贴的主要来源。

兰德咨询总裁宋延庆曾撰文指出，在其为某企业做战略咨询过程中，双方共同研究、设计出了其城乡统筹项目、农业生态项目、新型城镇化项目等多项补贴方案，甚至开发项目中配建的文体馆也能拿到建设补贴。粗略算下来，该企业实际每年拿到的各类补贴达3000多万元。

分析人士指出，房企通过税收返还的方式获得较高额的补贴，从侧面也反映了目前房地产行业的税务之重。

兰德咨询的统计数据披露，2013年，64家A股上市房企净纳税额与净利润之比为1.15∶1。也就是说，房企每赚2.15元，政府要拿走1.15元，企业只拿到1元钱。

上述房企高管也为记者算了一笔账：假设价值100元的销售产品，30%-50%是买地的成本，营业税、土地增值税和企业所得税三大税种合计共几乎接近20%，施工成本也占了30%，最终企业到手只有10%左右。“政府是占最多的。”

但中国金融智库研究员杨国英表示，地方政府主导的“税收返还”是给予开发商的，这种优惠不仅与购房者无涉，往往会使地方政府与开发商形成实质性的利益结盟，从而导致“高税负最终由购房者承担，而‘税收返还’却由开发商独享”的规则不公。

在企业营业总收入中，政府补贴的占比并不算高，但对个别中小企业却有明显影响。

以新湖中宝为例，2013年上半年，其计入当期损益的政府补助金额是5458万元，占(归属于上市股东)净利润的24%。而2012年上半年获得的政府补助高达2.18亿元，占当期净利润的77.31%；2011年全年获得政府补助更是高达4.85亿元，占当期净利润的35.15%。

“毕竟这种政府补贴不是持续性的，如果过度依赖政府补贴，企业会面临很大的风险。”上述不愿具名的香港分析师告诉记者。