住房将从卖方市场进入买方市场

住房用地：供大于求，价升量跌

过去10年，地价远高于房价上涨。2003-2013年全国商品住房成交价涨幅为145%，但全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%。2014年前三季度在土地成交面积减少24%的情况下，楼面地价上涨达5%，一线城市成交面积减少31%，地价增长57%。全国土地市场总体供大于求。2014年1-9月，全国300个城市共推出住宅类用地面积34594万平方米，同比减少20%。1-9月，全国300个城市共成交面积26605万平方米，同比减少28%。

宏观政策：宏观政策面临两难，政策引导预期遭遇挑战

第一，货币供应难以有效传到实体经济尤其是中小企业。当前，一方面，货币供给余额超过百万亿，利率和法定准备金率偏高，货币供给增长率偏低：2014年9月底，广义货币(M2)余额120.21万亿元，同比增长12.9%，比去年末低0.7个百分点;社会融资规模增长较慢，2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少1.12万亿元，中小企业融资难、融资贵十分严峻。房地产抵押贷款和开发融资也面临难与贵问题。

第二，经济下行和房地产下行导致政府收入减少，但支出要增加。经济下行导致财政收入下降，房地产市场调整，尤其是地方政府的房地产税和土地出让金大幅增加，但是刺激经济增长，增加住房等社会保障支出，政府一般性支出面临挑战，长期实施扩张性的财政政策更是压力巨大。

第三，政府宏观政策对社会预期的有效引导面临挑战。过去十年，中央在住房市场的调控中拥有相当的主动性，即市场主体对中央的调控政策具有敏感性，也即政府政策能够很有效引导市场预期。未来随着买方市场时代的到来，以及此前调控政策效应在市场主体中反复体验，中央政策有效引导市场预期面临一定挑战，政策不仅难以得到市场主体的积极回应，甚至还可能产生逆向选择。此前一些地方政府解除限购政策，以及9月30日央行出台贷款放松的政策，没有达到预期的效果即是例证。

2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市迅速增加。2014年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施的影响，以及稳定消费政策正向影响，土地开发融资，住房抵押贷款和开发融资将有所改善。

2015年：住房市场将呈现双重分化趋势

四大宏观背景，三期调整重合以及“买方市场”的到来，决定本次住房市场调整与此前相比：第一，调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深;第二，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。第三，不同层级的城市调整的时间、速度和程度将发生分化。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。综合而言，2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。

2014年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施的影响，以及稳定消费政策正向影响，土地开发融资，住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。

2015年，住房销售量价回升幅度不会太大。主要基于以下几方面的正反向因素作用：第一，库存规模大，市场预期难以较大改观。第二，世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外置业的成本不断下降，导致资本外流，海外置业增加。第三，产能过剩严重局面没有根本改变，社会总需求总体不足，经济增长进一步放缓。但是，第四，居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放。第五，房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。一、二季度市场需求不振，开发商以价换量，市场将继续走弱。三季度以后，一、二线城市有望逐渐转暖回升，三、四线城市将继续面临调整，整个调整将在2015年难以走出向复苏。但是，住房租赁市场表现相对温和增长。

受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响，2014年4季度，投资、开工、施工和竣工将继续下降。2015年，投资、开工、施工和竣工将保持将有所改善，投资保持在10%的增幅水平。

引导市场预期稳定住房消费

完善政府调控住房市场的政策与方法

第一，采取区间调控政策。通过研究，选择关键指标，利用科学方法，制定标准界定住房市场的预警区间，实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间，采取中性经济政策;超出合理区间，在比较热或冷的黄色景气区间，采取逆向调控经济政策;在过热或过冷的红色景气区间，可采取行政性管制措施。第二，分类或定向调控的政策。按照区间调控的标准，针对不同城市，实行中央指导，各城市差别调控的办法。

取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用

住房周期性波动是住房市场的自然现象，也有利于住房市场健康发展。过去十年由于住房短缺和制度不完善，导致住房市场投机盛行和房价暴涨，对住房市场实施必要行政管制是正确的，但是也给市场带来了许多问题。本次调整具有必然性，也是第一次市场自发的调整，调整的幅度比较温和，多数城市的各项指标均在可控的范围之内，因此，第一，政府应抓住供需环境宽松的良机，解除或减少政府行政管制，退出对市场的直接干预，让市场在调整中发挥决定性作用。通过住房市场机制，吸收住房价格泡沫，消化新增住房库存，降低住房存量空置，实现住房总量和结构的动态均衡。第二，目前不应再出台新的行政性管制措施。

采取必要的刺激政策，以稳定住房消费

在经济下行压力加大，住房需求仍然是长期内客观存在的背景下，住房市场需要调整，但是将调整的时间延长、幅度减小。确保一定幅度的住房投资增长，有利于居民住房需求的满足，也有利于经济的平稳增长。为此，第一，合理引导市场预期。通过信息发布、风险提示等措施，引导形成住房市场将进入中速增长和买方市场时代的稳定、谨慎、乐观的市场预期。第二，在宏观经济下行压力大和物价增幅较低、融资成本过高的背景下，适当降低利率，增加流动性，有利于稳定住房消费，减少库存，稳定价格。第三，税费政策。在住房市场处在衰退期，一方面，政府减低房地产交易税等提升购房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收费，减少住房开发与经营成本。

加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境

没有完善的制度体系，市场不仅无法完成自发调节的任务，还很有可能使问题更加尖锐，尤其在住房短缺时代，这是当时行政管制的原因，在告别住房短缺时代，改革并完善住房市场制度，既有必要也具备了条件。2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一，完善住房保障制度体系，推行“共有产权住房”制度;第二，完善房产税收制度，建立直接面向个人的房产税征管制度，扩大物业税开征试点;第三，改革集体土地转换国有的制度，改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房财政制度，增加中央政府对住房公共服务的分担份额，扩大地方政府税费收入的分成比重;第五，完善住房金融制度体系。首先，中央政府新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行。其次，改革公积金制度，建立中国住房公积金储蓄银行集团，建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次，建立住房抵押贷款证券化制度，建立抵押贷款的二级市场。第六，建立和完善住房租赁制度，建立商品房的“承租者保护，承租者市民待遇”的制度。

培育新增长点，继续发挥房地产对经济增长的促进作用

必须认识住房对整个宏观经济的影响将逐步减弱，因为GDP它的规模是在越来越大，住房需求未来将是减速的增长，所以它有一个逐步减速的过程。发挥房地产对经济增长的带动作用应挖掘新的增长点。第一，加快保障房建设。住房保障具有改善民生和促进经济增长的双重作用，棚户区改造投资对宏观经济正面影响也是很积极的;第二，促进旅游、文化、养生、产业地产的发展。随着人民收入水平的提高，旅游、文化、养老、医疗、教育、体育等消费及服务进入快速发展期，相关的地产也面临着巨大的发展潜力和空间，政府应适应居民需求结构的变化，采取政策措施，促使相关产业发展。一方面，发挥政府在提供公共基础设施供给的优势，另一方面，鼓励民营企业与民间资金，参与这些产业的投资、融资、开发和经营。第三，促进互联网与房地产业融合。用互联网改造房地产业，并通过互联网促进房地产融资、开发、消费和服务，带动经济增长。