下半年楼市 或低开高走

原标题：下半年楼市或低开高走

2015年的上半年,在利好政策的不断刺激下,如降息、放松限贷、降低购房门槛等等,购房热情被不断激发,成交量逐步回升,成交价企稳,楼市呈现回暖景象。那么,下半年潍坊楼市会走向何方?成交量会继续回升吗?房价会不会出现上涨?且听市场各方结合当下楼市的现状,展望下半年。

市场分化将持续,看位置品质与品牌

近期,深圳等一线城市及部分热点城市“日光盘”的消息屡见报端。而与之相对的则是众多三四线城市在泥潭中挣扎。今年上半年一线城市全面回暖,而潍坊这类三四线城市并不乐观。在2015年下半年,市场分化现象会不会加剧?成了不少人关心的问题。

楼市政策持续松绑成就了深圳、杭州等热点城市的成交回暖,但无法令众多三四线城市楼市走出低迷,真可谓“一半海水,一半火焰”。随着城镇化进程的继续,一线城市的房地产仍然发展,而中小城市随着人口向大城市的聚集流失,房地产需求将面临严峻的挑战,而大城市中核心商业区和住宅区也令房地产进一步发展,而远郊区则呈现不同的情形。

金茂府营销总监张伟表示,2015年房地产市场需求并不会出现实质转变,首先,一线城市虽仍受到限购政策约束,但依托于强大的人口吸纳能力及经济水平,预计一线城市成交量价能够保持稳定或小有回升；其次,二线城市房地产市场表现分化并且将进一步加剧,像合肥、武汉、郑州、南京等城市可能仍能保持平衡,但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力依然较大；最后,像潍坊这样的三四线城市整体库存高企,前景不容乐观,对于这些城市而言,与一二线城市的成交量差距将持续拉大。与此同时,不同项目间也将持续分化,位置好、品质高、品牌大的项目会很快售完,而不少中小项目则会面临销售困难,以价换量仍很可能成为未来市场的主旋律。

房价在合理区间,难得的购房窗口期

数据显示,自2012年6月份之后,70个大中城市房价连续上涨23个月。2014年5月份开始,房价指数出现环比下跌,6—8月份跌幅持续扩大,9—12月份跌幅持续收窄。到了2015年1—2月份,房价跌幅收窄的态势停止,但这是一个暂时现象,随着3月份市场成交量的持续上升,房价环比跌幅持续收窄。到了4月份房价则开始上涨,反映了房价上涨已是板上钉钉。随着第二季度市场成交量的继续上升,房价走势将呈现“慢牛市”的特征,幻想房价继续下跌的想法并不科学。

业内人士分析,2015年上半年潍坊房价虽连续走低,但降幅较小,楼市企稳,到了4月份市场均价出现上涨,这与央行3月降息、4月降准刺激楼市有关。上半年房价总体微降1.87%,预计三季度将继续运行在合理区间,不会出现大幅波动。基于宽松的政策、低息环境,开发商积极去库存,购房者观望心态的变化,潍坊下半年住宅成交量将会继续回升,但是由于住宅可售库存仍然高企,大幅涨价尚不具备基础。6月份潍坊市内六区市场均价为4292元/平方米,比2012年年末的均价4414元/平方米还低,考虑到近几年的人工、材料成本增长,现在房价已近底价。从这个角度看,下半年将是一次难得的购房窗口期。加上目前五年期以上房贷利率已是历史低位,那么加快入市节奏将是最积极的购房策略。

走势潍坊楼市全面企稳还需一定时日

近期股市不稳,投资者开始意识到股市风险,随之股市资金的去向成为热议话题,这些资金会不会进入楼市?方圆地产营销公司总经理戴志煌表示,现在有些股市获利的投资者,已开始考虑换房改善居住条件,毫无疑问,少量股市资金会进入楼市。不过大量从股市退出来的资金进入楼市是不可能的,因为目前房产的投资价值偏低。

戴志煌表示,上半年的好行情在一定程度上要感谢股市,很多人都有提前套现买房的意愿,虽付诸实践的不多,但对楼市是一种信心的提振。但当下的经济大环境决定了整个市场会有很多不确定性。在目前的股市行情下,购房者会不会拿出资金买房是要打问号的。

上半年开发商逐渐加大了优惠力度,下半年还会延续优惠吗?戴志煌表示房地产开发是一个周期性的活动,在今年上半年政策的利好刺激下,市场预期看好,短期内市场需求量激增。一般市场对政策红利的消化有3个月。经过前两个季度的消化,市场需求量已释放,随着三季度楼市供应量的增加,市场会整体趋于平稳,主流市场会出现低开高走的态势,但在产品扎堆且同质化严重的区域,价格竞争在所难免,潍坊楼市要想将库存降至合理水平、楼市全面企稳,还需一定时日。

利好保障房与商品房政策互为补充

现在,无论是低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都有相应的房产供给体系,从全国历史数据看,低收入阶层的保障房占据了商品房的五成左右,但由于保障房的位置偏远等劣势,实际上对商品房的分流不大。用过去几年的平均完成率测算,2015年将完成725万套。一方面是商品房高库存,一方面是保障房融资难,“商品房可转安置房”的构思应运而生。

前不久,潍坊市政府出台的《关于促进房地产业转型升级健康发展的意见》实施细则中指出,从2015年开始,原则上政府不再直接投资集中建设公共租赁住房和经济适用住房,改为在商品房小区中收购或租赁符合条件的中小套型商品房,并鼓励企业从市场上购买或租赁存量房用于安置企业职工。

在潍坊,政府采购小户型的商品房作为保障房早有先例,2015年市区计划采购500套,下半年将有更多保障房入市,对房企来说是雪中送炭之举,高库存与保障房的亲密碰撞,擦出了火花,二者均能获益,一方面房企能消化部分库存,缓解压力；另一方面,住房保障对象也能更早地住进保障房,可谓一举多得。目前这一举措更大的意义还在于解决安置房问题,盘活部分现有楼盘,有利于减轻市场库存压力。这一政策可以直接去化部分库存,对市场相关方的入市积极性有影响,但一年几百套对整个市场来说就是一周的销量,具体效力目前难以估算,这个政策只是补充,消化库存依然要依赖经济发展带来的城镇化。