最火房市开始国资整合

原标题：火上浇油：最火房市开始国资整合

驱动事件：深圳市属房企改革有望提速。目前，深圳国资体系下的基础服务类企业和投资平台类企业的整合已经基本完毕，而房地产平台则较为分散，整合预期强烈。

据华夏时报5月30日报道，深圳国资委希望保留的地产平台有三家：天健集团、深振业、深业集团。一位接近深圳国资委透露，深圳国资委的初步想法是做大做强深振业，保留天健集团控股权，解决深深房和深物业的同业竞争问题。这些国企或转型，或引进战略投资者，降低国资控股比例。

推荐理由：1）深圳2015年以来部分区域房价涨幅达20-30%，重估价值大。2）新tj任市委书记为中央委员，定位较高，或推动城市发展升级。3）对比京津冀和上海自贸区，预计深圳本地股会有较好表现。

推荐标的：

天健集团：深圳国企改革标杆，未结储备188万方，深圳占21%。

深振业：未结储备270万方，深圳约18万方，占比7%。

深深房：未结储备50多万方，深圳占46%。

沙河股份：未结储备72万方，深圳占24%

事件详情：

目前，深圳国资委直接或间接控股的上市房企有7家，包括深圳投资控股有限公司控股的是深深房和深物业，通过深业集团控股的是沙河股份，以及香港上市的深圳控股有限公司，直接控股的为深振业和深圳天健集团。

按照深圳国资委的改革计划，在直接和间接控股的房企中，深振业未来将成为A股上市的房地产资源整合平台。

深圳国资系统里目前尚有城建集团和福保集团没有上市，其中，福保集团专注产业地产开发、运营和提供配套服务，截至2014年11月，集团总资产28亿元，净资产10亿元。

按照深圳国资委的规划，未来房地产发展的重点是放在产业园区地产开发。深圳一位券商分析师认为，从提高国有资产证券化的方向来看，未来福保集团肯定要注入上市平台，但具体是深深房、深物业，还是深振业还不确定。

一位接近深圳国资委的人士向《华夏时报》记者透露，在市属A股上市房企平台中，深圳国资委的初步想法是做大做强深振业，保留深天健控股权，解决深深房和深物业的同业竞争问题。这些国企或转型，或引进战略投资者，降低国资控股比例。市值最小的沙河股份也将被处理。

振业或成整合平台

“按照深圳国资委的改革计划，在直接和间接控股的房企中，深振业未来将成为A股上市的房地产资源整合平台。”上述接近深圳国资委的人士透露。

“目前深圳国资委旗下地产业务繁多，未来若要做大做强，必然要进行资源整合。”深圳某券商人士分析认为，深振业本身质地不错，管理相对较规范。在市属上市房企中，无论是品牌、资源、业绩排名都略胜一筹。

由于管理体制受限，市属房企在过去楼市的黄金十年里业绩增长非常缓慢。2014年，深振业完成营业收入23.21亿元，同比减少49.66%；净利润为5.08亿元，同比减幅达27%。而在2005年，深振业的主营业务收入是14.3亿，净利润为2.17亿元。

“在国企里深振业算相对比较好的，跟市场更接轨一些。”深圳某房地产国企高管称，其余的几家则业绩平平，“国企中公司管理层权力有限，什么项目都要汇报，但市场瞬息万变，在向上要决策的过程中可能早已错失良机。”

深振业董秘办人士对记者称，深振业有注入资产的可能性也有，但目前不好说，还在等国资委的通知。

上述董秘办人士称，未来深振业将以深圳为中心，但深圳本地的土地资源很紧张，目前在深圳的项目只有地铁集团合作的项目，尚未有旧改储备项目，地区公司如西安、长沙、天津、广西、广州、东莞还有少量项目在开发。

为了控股深振业，过去几年深圳国资委展开了与民营保险资本的角逐。2010年7月，宝能系曾通过前海人寿在二级市场买入深振业5%的股权，随后深圳国资委及其一致行动人也迅速增持，占股从22.07%提高到29%。经过多次增持后，目前，深圳国资委实际占股34.28%。

但上述国企高管对深圳国资委既想控股又想做大持保留态度。“竞争性行业讲究的是效率。虽然在政府的设想中是只管资本不管经营，但如果控股，董事会表决时国资利益仍然占大头，授权管理层就难以实现。”

据上述接近国资委人士透露，深圳国资改革已拖延一年尚未出台方案，目前的情况是深圳市政府想改革，但国资委因领头人更换尚未到位，改革进展较慢，今后应该会加快速度。

规避同业竞争

此前市场传闻，深振业与深深房业务可能进行重组。但据上述国企高管分析，深振业与深深房重组的可能性很小，因为深深房没有多少土地储备，对深振业而言没有价值。

“我们也听到了一些传闻，但公司是被改革对象，具体怎么改由深圳国资委定，时间表和方案我们都不知道，也做不了主。”深深房一位内部人士告诉记者。

按照深圳2015年国企改革制定的方向，其中完全竞争类企业国有股权比例原则上降到50%以下，大力推行经营者和核心骨干持股。

上述深圳国企高管分析称，深深房和深物业同业竞争的问题，急需解决，可能的方向是深物业引进战略投资者转型做其它业务，而深深房和沙河股份因市值较小，可能作为壳资源出售。

目前，深投控持有深深房63.55%的股份，持有深物业54.33%股权。若按照计划，未来深投控将大幅降低持股比例。

最近几年，深圳国资委通过转让控股权和减持退出的地产平台就有深长城、深国商、深鸿基，接手的分别为中洲控股、皇庭集团和宝安集团，均是深圳本地民营企业。

深圳国资系统里目前尚有城建集团和福保集团没有上市，其中，福保集团专注产业地产开发、运营和提供配套服务，截至2014年11月，集团总资产28亿元，净资产10亿元。

按照深圳国资委的规划，未来房地产发展的重点是放在产业园区地产开发。深圳一位券商分析师认为，从提高国有资产证券化的方向来看，未来福保集团肯定要注入上市平台，但具体是深深房、深物业，还是深振业还不确定。

实际上，深天健的改革已走在前列。2014年8月，宝能系通过前海人寿持有超过2600万股，占总股本4.82%，位列第二大股东之位。为了联合狙击宝能系，去年11月，通过定增计划募资22亿元，深圳市国资委及其一致行动人实际控制的股权上升至39.51%。到今年一季度，宝能系已退出深天健前十大流通股东。

同时，深天健实施员工持股计划激发活力，由深天健部分“董监高”及核心骨干员工筹集的天健如意资管计划认购4005.3万股，占发行后总股本的4.7%。

上述券商人士分析认为，后续国资委采取的手段可能包括员工持股计划、增发扩大股本和提高国资委持股比例，以增发或其他形式引入战略投资者。