“金九”难现“翻身仗” “银十”回暖还须价格给力

原标题：“金九”难现“翻身仗” “银十”回暖还须价格给力

新华房产9月26日上海讯（记者梁鸿儒）传统的“金九银十”就快过半，然而结合9月首三周的数据来看，低迷的成交量似乎令开发商们很难淡定的面对。而即将到来“十一”黄金周，对于2014年的房企来说，无疑是必须抓住的旺季。

据CRIC数据显示，今年九月前3周，从全国重点城市成交情况来看，大部分城市都同比继续下跌，显然“金九”的成色难令市场满意。不过，稍稍安慰的是，得益于地方政府救市的进一步加码，九月楼市成交量环比降幅呈现收窄趋势，筑底企稳态势明显。

专家表示，楼市限购调整深入推进，限贷松绑风声四起，市场观望情绪有所下降，虽然市场整体成交量明显企稳，但市场需求依然难以充分激发，楼市真正回暖还为时尚早。在房企业绩达成率普遍较低的情况下，未来几个月，只有积极主动营销，抢占市场先机才是成交利器。

成交无明显突破同环比仍旧下滑

据CRIC监测结果显示，九月前3周，从全国重点城市（见下表）成交的情况看，一、二、三线城市同比基本继续呈下跌趋势，较2013年同期分别跌21%、7%、19%，但跌幅明显回落。其中，二线城市跌幅最小。而从环比来看，情况相对有所改善，不过两极分化趋势明显，一、二线城市环比继续下降，三线城市却出现大幅增长。

数据显示，4大一线城市前3周成交149.75万平方米，环比下降4%，同比下降21%。仅上海、深圳同环比小幅回升；18个二线城市表现相对好于一线，同比、环比上涨的都有7个，总成交面积670.8万平方米，环比下降4%，同比下跌7%；而三四线城市表现最好，环比出现上涨42%，但同比仍下降19%。

克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟表示，三四线城市中，大连、南昌、杭州等城市环比增长因为楼市解禁，市场信心提振，成交量明显回升。而北京因自住房8月集中入市导致8月数据冲高，9月理性回归，因而从数据表现情况最差，同环比平均跌幅近30%。

值得一提的是，一线城市中上海和深圳九月迎来小幅回升。上海中原地产研究部数据显示，截止到21号，上海楼市共成交47.6万方，同环比增长都超过20%。

对此，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，小幅增长背后主因系“金九银十”时节因素比较有利于成交释放。其次，高库存压力下，房企价格让步现象增多，且市场范围有所扩大，所以交易量迎来上涨。

记者了解到，目前上海新房存量已经突破了1200万平方米的大关，但价格却不容乐观。几个存量较大的区域，嘉定区、松江区等，出现降价销售的新盘在逐渐增多，降幅也较为明显，均在10%以上。

降幅继续收窄筑底企稳态势明显

业内人士指出，得益于地方政府救市的进一步加码，对市场信心起到了一定程度上的提振。8月以来，各城市供求表现进一步分化，但就整体而言，重点城市市场成交均出现了不同程度的回升，供求关系也较上月有所改善。

杨科伟表示，9月前三周延续了八月回暖趋势，大部分一二线城市成交出现明显回暖，集中表现为同比跌幅进一步下降，其中，上海、深圳、南昌、杭州等6个一、二线城市同环比都出现增长。

与此同时，主要一、二线城市成交量同环比增长的城市数量也在继续上升。

“从同比来看，一线城市整体同比降幅由6月份的-36%，提高到目前的-21%；而二线城市回稳迹象更为明显，二线城市9月前三周同比降低7%，与6月份的降幅53%相比，几乎回升了46个百分点；从环比角度看，一线城市基本维持稳定，二线城市环比回稳明显，由6月份的下降17%，回升到目前的7%，增长了近10个百分点。” 杨科伟认为同、环比增长城市增多以及降幅继续收窄，说明楼市整体延续筑底企稳态势。

“近期开发企业心态虽然焦虑，但还算平稳，但暂时没有进入价格战的意思，所以我觉得成交量已经算是到了一个阶段性底部了。”宋会雍亦认为，九月前三周楼市数据感觉比较贴近预期判断，成交量确实在筑底。不过他同时表示，如果后续出现价格战，成交量还会往下跌。

房企主动营销或是成交利器

虽然9月成交量无法大幅突破部分原因或与“信贷”政策有关，但是杨科伟认为房企促销幅度太小才是主要原因。他表示目前开发商普遍存在博弈心理，认为在楼市解禁潮等的推动下，市场回暖会很快到来，降价换量的动力不够。

“虽然就目前情势而言，未来几个月的政策焦点将转移到信贷调整上。但由于时间已剩四分之一，而大部分上市房企业绩都未超过50%，房企是时候抛却幻想，拿出实际行动来吸引购房者。”

杨科伟表示，未来几个月将是各房企业绩的血拼期，势必会有更多房企愿意牺牲利润换取资金回笼。而且今年以来，那些率先以价换量的房企，已经率先取得了一定成效。因而主动积极的营销战在未来几个月的市场绞杀战中将尤为重要。

不过，房企一味降价，收效能有多好却也有待观察。宋会雍即表示，价格下降通道中，买家是恐跌的，不会积极出手，而是盼着跌更多再买。现在只有市场上最紧迫的需求人群，才会排除观望情绪，咬牙入市。这部分群体始终存在，规模稳定，也就是成交量托底的一群人。

“现在大家还能平心静气的相互默契稳住价格，都降到一个差不多都能接受的位置上，届时大家竞争烈度上升，就会打破这个默契，谁价格跌的很，谁就能把客户拉过去，其他跌价但跌不到位的项目等于陪太子读书了。”