潍坊市房价稳中有涨 4月延续3月回暖态势

楼市表现稳定,崩盘可能性基本没有

近期,关于楼市的悲观预期不断见诸媒体,“成交腰斩”“楼市崩盘”等传言四起。山东省潍坊市也同样受此类传言影响,各种预测与争论开始上演。楼市真的走到崩溃边缘了吗?现在是买房的最佳时机吗?不少欲购房者犹豫不决。为此,记者对潍坊楼市进行了深入探访,综合春节前后楼市的表现,楼市崩盘、房价下滑等传言不符合潍坊市实际,潍坊楼市表现稳定,崩盘可能性基本没有。

一季度总体情况

住宅成交7105套,同　比下降17.9%

房价整体呈上涨趋势,　均价4500元/㎡左右

三、四月份情况

3月潍坊住宅成交2955　套,环比上涨80.51%,　同比下降21.97%

4月延续3月回暖态势,　房价保持稳中有涨趋势

近期,受购房信贷政策额度过紧以及媒体“楼市触顶说”的影响,消费者观望情绪极高。潍坊市几乎所有的房产项目都有一定幅度折扣或者一些赠送礼品的变相降价,这些活动一定程度上降低了消费者的购房门槛,但真正有大幅度优惠的楼盘极少。

记者探访　营销噱头多,实际价格没降多少

近期,市区不少楼盘都打出了大幅降价的广告,号称市中心只要4000多元/㎡,市郊只要3000多元/㎡,记者走访发现,此类广告噱头居多,实际销售价格并没有降多少。

近日,记者在虞河路上一楼盘采访发现,该项目宣传中二期折合均价4800元/㎡,但消费者在实际购买中,在被“赠送”12平方米阳光花房和价值12万元双卫精装后,销售价格依然是5000元/㎡以上,和去年基本相同,一期现房均价仍高达6000元/㎡。

“买房赠物业费”“买房赠家电大礼包”“一万抵三万”等促销活动几乎遍布每个房产项目的宣传彩页之上,但记者走访发现,此类优惠噱头居多,在消费者被赠送“物业费”“家电礼包”后实际销售价格和去年相差无几。

不过也有部分项目优惠幅度较大。记者发现,奎文区的紫金公馆均价4300元/㎡,购房一次性付款优惠500元/㎡,相当于8.8折优惠,这也是潍坊较大的优惠力度。

记者粗略统计后发现,4月份潍坊市共有18个楼盘房价变化幅度较大,半数涨价,半数降价,其中涨幅最高者为恒信金隅园,涨了400元/㎡,降幅最高者为领秀杰座,降了1000元/㎡。打出大幅优惠的楼盘不是有其他购房条件,就是仅剩位置不好的房源。

下半年楼盘成交量肯定会上涨,现在楼市的价格不是触顶而是长时间触底,目前市区房价4000多元/㎡,但各种成本加起来就要3000多元/㎡,开发项目毛利润也就20%左右了。对于一些销售得好的楼盘,价格有所上升也是必然,然而大多楼盘应该会保持在现在这个稳定的价格状态。

业内人士　潍坊市楼市价格不是触顶而是触底

记者从多位业内人士处了解到,房价成本主要包括地价、建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。其中建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称,两者都包括材料成本和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。

据了解,潍坊市目前高层楼房建安成本在1800元/㎡—2200元/㎡之间,加上土地成本、人员成本、配套费后则在3000元/㎡—3600元/㎡之间。房价的绝大部分还是建安成本,除多层成本在800元/㎡外,25层以上的高层则在2000元/㎡以上,楼层越高,建安成本就越多,但是土地成本可以有效摊薄。

而在一二线城市,建安成本在30%左右,越高价的楼盘建安成本比例越低。建安成本是房价中相对稳定的部分,按照国外一般情况,建安成本一般占房地产总开发成本的70%,其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右,而这一比例和潍坊市的比例相当。

在运营成本方面,潍坊房产企业的平均毛利润值仅有20%左右,而销售人员的收入更低。近日,记者采访了潍坊市多位置业顾问后发现,潍坊置业顾问的提成仅千分之一至千分之一点五,例如销售一套总价约50万元的住宅,置业顾问的收入仅有六七百元,所以人员流失情况严重。

未来

房价走向与房贷政策关系较大

一季度,购房者信心不足的一个重要原因就是银行商业贷款收紧,购房成本增加。据了解,一季度全市金融机构发放房地产贷款29.44亿元,同比下降43.98%。4月份,金融机构信贷政策持续收紧,房地产项目信贷及个人住房贷款额度仍无放松迹象。

记者探访了建行、工行、中国银行、农行、浦发银行、交行等多家银行发现,进入二季度之后,潍坊房贷并未放松,首套房贷利率多数已经上浮10%左右,而且多家银行表示额度仍然紧张,放款时间并不能保证。

有业内人士向记者表示,近日,多个城市的房地产业传出“救市”的声音,这种声音甚至已经从四线城市扩展至二线城市,但在银行信贷不放松,个人住房按揭贷款的政策不变动的背景下,地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑,却无法为需求提供有效的购买力,楼市究竟能否重启,决定于银行究竟站在哪边。（刘钦）