楼市是否会出现崩盘 购房者应相信谁

2014年至今，中国房地产似乎已经褪去了曾经狂飙突进的态势，房地产市场未能从“寒冬”中走出。部分地区的房价甚至出现了下降，3月以来，多数城市成交量低迷，并达到近几年来低点。关于楼市崩盘的言论因此四处散播，房地产“崩盘论”不断涌现。

而与此同时多位业内专家纷纷表示“房价暴跌是妄想”、“楼市依然坚挺”。购房者被“跌跌涨涨”的观点搞得有点头大，纷纷大声疾呼：房地产市场是否会出现崩盘？我们到底该相信谁？

楼市股市同陷低迷

近日，一季度房地产宏观数据近期陆续发布，部分二三线城市楼市已出现量价、增速双双放缓的迹象。同时，股市依然不见起色。

今年以来，随着长沙、杭州、温州等地楼市频传降价消息，全国楼市也随之陷入滞涨的局面。国家统计局数据显示，3月份房价环比上涨城市数量持续减少，70个大中城市中只有56个城市房价还处在上涨通道，价格环比上涨城市数量创下了去年2月以来的新低。

而另一端，A股市场仍难摆脱颓势，至今仍围绕着2100点附近区间反复震荡，处于上下两难的境地。沪指从今年初2100点附近出发，历经近4个月时间，最低跌破2000点，最高涨至2177点，在两次大起大落之后再次跌破2100点，相比年初又回到了原点。

“楼市和股市都是十分重要的国计民生大事，也是当前中国社会经济生活中的两大焦点和难点问题，近年来呈现了一边是火焰另一边是海水的状态。”在福建省统计局普查中心副主任姚美雄看来，随着中国改革转型发展开启新篇章，多年来一路高歌猛进的楼市出现见顶下落现象，有望迎来拐点;而多年来跌跌不休的股市则将随着楼市泡沫的破裂和转型发展迈出实质性步伐，有望迎来春天。

当前，楼市和股市同时陷入低迷，却有不同的处境：一边是连续十几年越调越涨的房价已经让楼市“高处不胜寒”，另一边却是经历数年慢慢“熊市”的大盘也实在是跌无可跌。没有只涨不跌的商品，也没有只跌不涨的市场，处于峰顶的楼市和处于谷底的股市未来走势是否开始逆转?

多个城市房价暗降

中原地产监测的54个城市数据显示，4月份第一周新建住宅成交面积合计187万平米，环比下降31.7%，此前领涨的一线城市降幅接近五成。不包括清明假期，4月1日到4月4日，日均成交量较3月份日均值上升9.9%，市场表现仍属平稳。

事实上，据了解，杭州市房价首降后，常州市、连云港市、营口市等三线、四线城市加入降价大军，而北京市、深圳市等一线城市个别楼盘在3月份也开始暗中下调销售定价。

有房企内部人士透露，北京市有些项目蓄客情况也不理想，无法达到以往推出房源量120%以上客户到访量，甚至都不到70%，日光盘也存在水分，所以部分开发商已经开始倾向于“平价走量”，快速回笼资金。

事实上，大型房企非常善于抓住市场窗口期推盘，蓄客情况若不理想，将会根据蓄客量来调整销售定价或者开盘时间，以此保证业绩增速和企业现金流量安全。目前来看，北京市的刚需新盘已经出现“让利走量”的趋势。

此外，二手住宅市场表现同样不尽如人意。据中原地产指数系统数据显示，2014年三月份，六个城市二手住宅价格指数中有三个城市环比微跌，除已连续微跌4个月的北京市之外，上海市和天津市也加入了价格下跌的行列。

进入四月份以后，中原地产监测的六大城市二手住宅4月份首周成交面积合计89万平米，为今年以来周均水平的第四低位，仅好于春节假期前后三周的成交量。而从各个城市来看，仅广州市、天津市上周成交量较3月周均值出现上升，其余四地均呈现下滑状态，其中京、沪两地降幅较大。

中国房地产市场是否会出现崩盘?

融创中国曾经在中国豪宅市场上叱咤风云，如今也依然在这个领域继续发力。融创中国董事长孙宏斌也对楼市前景感到很悲观，并表示，中国房地产已经产能过剩，房价下行的可能性很大。

“我们对自己的项目很有信心。当然，今年客户预期改变，整个房地产市场可能会发生很大的变化。我对于楼市的判断一直很悲观，目前中国经济下行压力很大，当很多的行业都产能过剩的时候，房地产不可能一直好。”孙宏斌说，房地产现在也面临着产能过剩的问题，不少地方供应量偏大。

孙宏斌对今年整个房地产行业的判断并不乐观，他认为随着经济的下行，房价下行的压力也很大。包括大部分二、三、四线城市供需压力还是很大，不过他也表示，每个城市行情不同，要差别化看待。“比如无锡，今年刚需产品的问题会非常大，高端产品会越来越好。因为当地刚需产品过剩，政府的保障房也都是刚需产品，当市场上都充斥着刚需产品的时候，高端产品变得很稀缺了，从供求关系来看，高端市场会更好。”

最近，住建部副部长仇保兴在“两会”期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况那样。从以下几个论点阐述中国房地产市场：

论点一：房地产会跌的理由：房子太多了，供大于需

因为降价将使投资利润下降、无法盈利甚至亏损，而且降价也会降低购房热度，试问：谁愿意买一件未来十年不断贬值的产品?

论点二：不降价，并且让房价保持持续增长，房价稳步上升

没“刚需”的人出于投资目的也会抢着买，因为买房子可以让资产升值，而存银行会贬值!这样房子可以持续卖出，房地产行业可以持续赚钱同时给国家税收做出巨大贡献，国家GDP指数也会一路飙升，经济形势一片大好!

论点三：十年之内，楼市不会有问题

中国的人口高峰拐点、年龄拐点，种种拐点将在未来十年左右到来。目前，城镇化是在高峰期，但随着城镇化推进、人口老龄化到来——2030年，中国将有4亿-4.5亿60岁以上的老人，房地产增长也会到一个平稳期。住宅销售的顶点，就看它在哪，在哪它都会有，都是可以预测到的。有的城市快一点，三五年就要到来;有的城市慢一点，北京随着城市功能向外疏解，大北京房地产销售顶点到来的时间可能会更长。

中国楼市不会崩盘

在中国国际经济交流中心举办的第58期“经济每月谈”上，权威专家指出，中国房地产市场不会崩盘，房价会出现下跌，但不会出现整体性急跌。专家建议调控政策微调，降低房地产投资下滑对未来中国经济增速的影响。

今年以来，很多经济学家包括国内一些学者对中国经济唱空。比较有代表性的是IMF的报告，认为世界经济发展动力从发展中国家转移到发达国家。美国经济已经好转，而发展中国家过去五年资产价格没有调整。这里的资产价格主要是指房地产市场。“这样类似的报告及看法对中国房地产市场价格预期带来一定负面影响。”国家信息中心经济预测部部长祝宝良说。祝宝良分析，一季度经济增速放缓主因是投资回落，包括制造业、房地产和基础设施三大领域都在下降，其中房地产投资下降比较严重，到4月份增速已经回落到14%。房地产投资和基础建设投资下降导致对冶金、建材行业需求下降，工业增速也下降。

国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群表示，房地产投资回落是一季度投资回落的主因。在制造业、基础设施和房地产投资三项中，基础设施和房地产投资更有主导性。未来，基础设施投资有政策支持基本保持走稳态势，制造业投资取决于产能调整。“目前房地产进入转型升级过程。这一过程与房地产发展环境的变化紧密相连。过去几年，房地产业在一、二线城市发展空间日益狭窄之后，开始抢抓城镇化机遇，导致三、四线城市楼盘的建设发展比较快。目前对经济走势影响不确定的风险在房地产投资。”他分析说。

政策需微调稳定市场预期

房地产市场风险正在成为影响中国经济发展最不确定的因素，这已成为国内外学者的共识。与会学者认为，一定的政策微调将使房地产市场风险可控。

张立群认为，房地产未来发展最重要的因素是货币政策，需保持合理的流动性，特别是利率水平。同时，中国房地产发展的基本问题还是增加供给的问题，这对于稳定房地产投资至关重要。如保障房建设、棚户区改造等相关的住房建设，应该抓紧落实。一、二线城市还是供不应求，在基础设施配套支持下，尽快把相关的土地供给能力提高。

祝宝良表示，在上半年五六月份以前，宏观调控政策基本上稳定至目前水平就可以，同时短期内从货币政策上要适当引导利率下行，给市场一个预期，不至于房价下降过快带来一些信用风险的问题。降低存款准备金率和降息还为时过早。此外，房价下跌幅度较大的地区可以考虑适当放开限购措施。

中信证券首席经济学家诸建芳指出，从风险判断，房地产如果出现问题，传导路径比较清楚—如果房地产市场急剧萎缩，房价显著下行，开发商资金链方面连着银行和信托，连着地方政府土地收入，都会受到影响。他认为，房地产市场在各个地区之间差异非常大，是一个地域性很强的市场。政策的处置和引导需要因地制宜，不同地区要差别对待。如果统一出一个政策调控或者支持放松，这都会带来问题。其次，对货币政策保持一定程度的宽松，保持合理的流动性。

房地产市场应回归理性发展

近十几年来，股市与楼市逐渐成为百姓的重要投资渠道，但缺乏制度约束，过快的发展也带来了经济风险。姚美雄表示，一方面，由于对股市定位错误及制度的不完善，重融资轻投资，包装上市、财务造假、内幕交易等违法、不良行为盛行，使股市近年来成为少数人的造富机器，摧毁了投资者对股市的信心;另一方面，由于对楼市指导思想上的偏差及税收制度缺失，使楼市沦为了投资、投机工具，造成作为投资辅助渠道的楼市功能错位、日益泡沫膨胀，孕育金融风险等一系列问题。

在董登新看来，中国股市的“暴涨”与“快牛”具有极强的财富效应和示范效应，它会在瞬间吸引各路社会资金涌入股市，从而助推“一步到位”的大牛市。但是，这种“短牛”或“疯牛”对股市和股民的伤害是最严重的，会使市场元气大伤、人气涣散，最终导致长周期“慢熊”结局。而对于严重泡沫化的中国房地产市场而言，房价大跌不利于社会经济稳定，甚至可能会引发金融危机，因此，最理想的房市调整格局应该是“以时间换空间”，也就是想办法让中国未来的房价在五至十年内“不涨”或“滞涨”，以此等待居民收入水平不断提高，进而让房价收入比回归正常区间。

“为此，中国正在进行一系列配套制度改革。”董登新表示，从构建多层次资本市场体系到IPO体制及退市制度改革，再到金融衍生产品市场的建设，目的就是要通过市场化、法治化、国际化改革，为投资者提供多样化投资选择，提高中国资本市场的投资价值和吸引力。