解读宁七条：房价控制首提“不涨价优先”

宁七条楼市新政出台365第一时间追踪报道

编者按：南京宁七条出台，提出房价申报三原则：中小户型、合理价位、不涨价优先，涨幅明显且不接受指导，暂不发销许。房价按季度分解控制涨幅，精装修标准要明码标价。以下为政策原文及365地产家居网第一时间解读，

【政策原文及365解读】

一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。

365解读：90/50政策土地限价竞拍正式发文定调

事实上，早在2月21日南京市国土局便以新闻通稿“关于土地出让模式调整的说明”的形式正式公布了南京将采取“限地价、竞配建”的方式卖地，明确南京市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。而直到3月初，业内人士也在纷纷猜测，90/50政策并没有在政府的正式公开文件里列明，很可以今年执行明年不一定有。3月11日浮出水面的“宁七条”发文单位是“南京市人民政府办公厅”，落款时间：2月28日。其中第一条便明确：今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。一方面，公布总量，平抑土地市场的预期，另一方面，明确“90/50”政策，政府解决供应量和供应结构的决心凸显。

二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。

三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。

365解读：延迟交房、烂尾房企从严现售

2013年盈嘉地产城北、江宁两处楼盘严重延迟交付，险些烂尾，最后在政府、媒体、银行、法院、开发商等多方面推进下复工。由于预售资金监管条例存在一些法律空白，让延迟交付、烂尾这样的现象不能杜绝。宁七条专门强调：对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。所以，开发企业未来延迟交房并非赔付费用了事，“从严现售”才是绝杀。对开发企业来说资金流是生命线，现售意味着更高的资金成本。烂尾现象也能在一定程度上避免发生。

四、加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。

365解读：房价调控重招出击首提“不涨价优先”申报原则

从控制年度目标到控制季度目标，政府更注重房地产调控的过程把控。但值得注意的是，与2013年房价调控目标“2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于家庭人均可支配收入的实际增幅”相比，2014年新政并未明确房价调控具体目标。只是给出了三个原则：中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先原则。且会对季度目标进行动态调整，这招太极拳让人摸不到底线。别急，更狠的在后面，对不听话涨得过猛的楼盘，暂不核发销许，其实这条政策去年也出台了，开年再度强调，可见今年房价调控力度“没有最强只有更强”。

五、规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

365解读：“精改毛”“毛改精”玩花样空间变小

“精装改毛坯”房价到底是涨了还是跌了，傻傻分不清楚。开发商通过变来变去，实际上是想达到涨价或者降价的目的，当然现在这世道，更多是想涨价的目的。比如江北一盘，首期精装修才卖7000多一平米，现在毛坯都报价10000出头，比如仙林一盘欲砍掉精装修，单价下降但是到底实际是涨还是降，得看看精装减了多少，这账本只有开发商算得清。

“宁七条”第五条明确规定，对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。那么当开发商要去掉精装修的时候，房价真的就能“裸卖”了吗？于是未来开发商要未来通过“精装毛坯变变变”来调整房价空间变小。

六、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。

365解读：“高淳溧水”房价上涨悠着点

尽管2013年高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，但2013年国家统计局给出的数据，南京房价累计上涨15.6% ，实际涨幅原超调控目标，房价较低的高淳溧水“解放军”也没有救得了。宁七条“第六条”明确，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入市价格监管系统。不仅统计，还要监管，高淳溧水借助轨道交通、城市外扩、大牌房企进驻等利好效应累计的涨价预期，估计得在这波政策下悠着点儿了。

七、统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。同时，进一步做好相关统计数据的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。（365地产家居网曹维嫦）