陈辉：多了动词改革指日可待 双轨制显交叉态势

原标题：陈辉：多了动词改革指日可待双轨制显交叉态势

新华北京11月14日讯（记者张金凤）“报告和之前的相比，更多的动词出现了，而形容词相对来说在比例上有所减小。”北京德志思国际投资顾问有限公司副总经理陈辉在新华网解读十八届三中全会论坛上表示，总的来说提出了未来十年发展方向的纲领性的东西，至于很多细节的东西，我认为可能会在未来两会或者未来几年根据一些经济实际发展状况逐步提出一些相关匹配的政策。

全会指出，经济体制改革是全面深化改革的重点。全会公报公布后，有分析人士认为，此前一直被寄予厚望的关于房地产行业的变革似乎不如预期。亦有多位专家表示，乍看全会公报内容似乎很平淡，但细读之后便会发现内含巨大波澜，关于改革的一些表述甚至超出预期，随后将公布的《决定》可能会有更详细的内容。

多因素力促统一城乡用地

十八届三中全会中提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。三中全会结束后，关于统一城乡建设用地格外受关注。

陈辉表示，少了“逐步”二字，是水到渠成和现有土地供应矛盾几个问题共同造成的一个现象，之所以说是“水到渠成”是因为这几年国家对土地的管理，集体土地和国有土地两种不同的管理制度中出现一定的矛盾，这就使大家对集体土地要进一步开发和利用。

第二个问题就是大量的城市用地被土地储备机构所储备，而新增城市建设用地急需向原有的集体土地方面进行挖掘，这是土地供应需求方面的一个考虑，还有就是涉及到一些农民经营的问题。城市中的物权有它的升值价值，而农民所有的这些物权在财产性上并没有太多的投资价值的体现。

“一个核心问题就是两个市场在交易的规则上可以有相近的地方，但是在交易的内容上可以不同。”陈辉表示，因为国有建设用地最根本的就是土地的使用权发生转移，是通过招拍挂的方式，而集体土地的流转实际上是承包的经营权还有一些地上物权的经营权、承包权发生转移，不牵扯过多的土地性质改变的问题。这个政策执行过程中有些难点是在于后续的一些政策的细节，也就是落实，因为很多地方会出现很多的细则或者是一些落实的方法，是按一刀切的方式去做还是按照不同的区域制定不同的政策需要根据实际情况来定。

“还有就是不要以为集体土地按照统一市场来交易就可以无限制地占有集体用地来进行城市开发用途，我觉得根本就不要往这个方向想，最终是要如何利用集体用递给农民制造更多的就业机会、为他们提供更多的保障。”陈辉认为。

小产权房问题到了该解决的时候

从房地产发展情况来看，小产权房的问题总被提及但至今仍无明确解决方案。“383”改革方案总报告，其中关于土地制度改革方面的表述尤为引人注目。该方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。

这一提法一时间让小产权房有望转正之类的话题喧嚣尘上。十八届三中全会虽无明确提及，但其“完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场”的说法，让不少业内人士又开始了预测，表示小产权房这次真的有望得到合法地位。

陈辉表示，“小产权房的矛盾在很多地方都会出现，这个问题不能不解决，也需要解决，但是大家讨论很久什么时机来解决，我认为最近这几年也到了该解决的时间了。”

他认为，第一步农村集体土地的确权开始做；第二步把土地的来源和未来的规划方向搞清楚，落实它的规划；第三步就是制定相应的政策，把小产权房逐步合法合规，未来涉及到房地产方面的矛盾可能会陆续、逐步地解决。

双轨制呈交叉态势

业内人士分析，三中全会中强调市场机制，也就意味着房地产调控将趋于弱化，与此同时形成住宅供应双轨制：政府主导保障房，市场主导商品房。对此，不同于其他行业人士认为的如此便会形成机制，对房地产将利好。陈辉则表示了自己的担忧。

陈辉称，政府主导还是把球踢给很多企业，毕竟很多企业作为项目的建造者，随着推出了各式各样的名词，各种各样的住房，但真正来说我们还更需要一些明确的东西，比如这些住房真正保障了谁？定向给了谁？谁获得了保障，这里有些需要公开透明，需要让大家更看到的东西。即使是政府主导，在很多方面也应该采取市场化的运作手段，让大家看到。

“至于市场化主导的商品房，我也希望把商品房进行进一步分类，我们也要看是高端一点的住房还是普通一点的住房。”陈辉表示，实际上有些内容并不是完全需要政府管理，可以由市场主导来做，所以我也觉得政府可以对商品房开发管理的管理机制上体现更多，所以我觉得双轨制实际上是一个交叉的过程。