业主对物业服务不满意 可按合同要求整改

原标题：业主对物业服务不满意 可按合同要求物业进行整改

5月21日下午，泰安市房产管理局党委书记、局长张涛，市房产管理局房改指导科（住房保障科）科长马德华，市物业管理办公室市场监管科科长王晶，市房产交易中心党总支委员、副主任付涛走进泰安日报社中华泰山网直播间，做客机关作风和政风行风网络热线，就泰安房价、物业管理、保障性住房等问题与网友进行在线交流。

外地人符合标准也可在泰安申请保障性住房

有位来自外地的网友说，在泰安工作五年了，也算是为城市发展作出了自己的贡献。我想问的是，现在各种保障性住房都要求城市户口，而我的户口在外省，相信像我这样的人也不少。请问，如何保障我们这一群体的居住需求呢？

马德华表示，公共租赁住房是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

根据泰政发〔2010〕62号《泰安市人民政府关于加快发展公共租赁住房的意见》和泰政发[2013]17号?泰安市人民政府关于加强保障性住房管理工作的意见?规定，户籍不在本地的外来务工人员申请公租房的准入标准为：取得泰安市市区《居住证》，且连续缴纳社会保险金三年以上并与就业单位签订劳动或工作合同；在市区无住房；家庭人均收入标准低于城市居民上年度人均可支配收入的85％（2013年我市城镇人均可支配收入为28201元，85 %为23970元）；家庭财产低于为公共租赁住房人均收入标准的8倍，也就是23970元的8倍，为191760元。

需要说明的是，住房保障准入标准实行动态管理。市政府将根据经济社会发展情况适时调整住房保障准入标准，逐步扩大保障覆盖面。

业主对物业服务情况不满意，可要求物业公司进行整改

有网友表示，强烈建议政府建立一个对各个楼盘的物业管理工作进行监理的机构。现在普遍的问题是，开发商的房子卖完后，物业工作越来越糟糕。搞得业主与开发商矛盾很大。业主生活在怨气中。无论业主有多大意见，他们凡事一意孤行，他们违背卖房时的合同及规定，根本不征求业主的意见。

王晶介绍说，物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同的约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。实质上是一种市场行为，是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程既保护业主、物业使用人的合法权益，又保护物业服务企业、其他管理人的合法权益，通过开展物业管理活动，不断改善人民的居住和工作环境，促进和谐社区建设。

近年来，我市的住宅小区发展迅猛，新建住宅小区在业主委员会成立之前，由业主选聘物业服务企业显然不具有可操作性，因此国务院《物业管理条例》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第24条规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。我市的新建住宅小区在前期物业管理阶段基本上聘请了物业服务企业，全市实行物业管理的项目达到近700个。市物业办不断加大工作力度，督导各物业服务企业改进管理方式，提升服务水平，督促物业企业按照服务合同规范服务。

随着业主入住率的增加，按照国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及我市的物业管理相关规定，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。新建小区业主入住率达到以上条件的即应该在街道办事处、乡（镇）人民政府的组织、指导下召开业主大会，成立业委会。及时按照业主的意愿选聘物业服务企业（管理单位），或者实行业主自治。业委会选聘新的物业服务企业，开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同就应该终止。

因此小区内业主如对物业服务情况不满意，可以按照合同的约定要求物业公司进行整改，如不进行整改或者仍不能达到满意，可按照相关规定重新选聘物业服务企业。

买房应建立理性消费观念，选适合自身经济状况的房屋

有位年轻网友问，高房价！低收入！我们80后90后如何购房？难道让我们把老人榨干吗？

付涛表示，对于房价问题，我谈一点看法，不正之处请批评指正。房价应属于经济方面的问题。有这样一个点评，也许，大家已经看到，说房价是由市场决定，不是市长决定。我认为这个点评符合我国现行经济制度。随着我国经济体制的改革，目前，我国的市场经济制度已经建立，房价也应当遵循市场经济原理。房屋开发建设成本、税金、利润等只是房价的构成因素，但真正影响房价的是市场供求关系。我国连续出台的房地产调控政策中有增加房地产供给、抑制投资性需求、加大保障房建设等措施，实际上一方面就是在按照市场经济学原理调整房地产市场供求关系，通过调整供求，达到调整房价的目的。

然后，我再对购买住房与网友交流以下看法。首先，我们交流一下住房为什么必须要购买？我认为有4个方面的因素，第一是观念问题，这是我国千百年来的对房屋固有的情怀，有这样一则报道，说中国的住房私有化率居世界第一。这充分说明了中国人的住房观念问题。无论结婚、就业，都必须要拥有属于自己的房屋，只有这样才能实现安家乐业。第二是，我国现行的政策问题，现行的一些政策又赋予给了房屋所有权更多的内涵，更加重了人们购买房屋的欲望。例如户籍落户，有的城市有购房给与落户口的规定。学区内上学等。第三，房地产具有投资属性。我国经济的健康稳定发展，大家都认识到了房地产的保值增值属性。在没有找到更好的投资渠道前，既然要住房，为何不买下来，即解决了住的问题，由解决了投资问题，何乐而不为！第四，租房市场和配套政策还不成熟。目前，从每个城市来看，市场上的可租房源主要社会提供，即主要是市民把暂不居住的房屋用于出租。政府虽然在建设廉租房和公租房，但由于这项工作起步晚，且存在资金压力，因此数量还很少，无法满足需求。而目前社会提供可租房源的特点是（1）不长久、不稳定，房东因自主需要随时可能收回房屋。影响了稳定的生活和工作。（2）周围环境一般比较差。影响生活质量。（3）治安条件较差，安全系数较低。

那么，人们的住房观念能否改变？我想，随着我国经济的发展，投资渠道的多元化，体制改革的深入，人们对选择工作岗位自由度的增加，租房市场和配套政策的不断完善，人们会逐渐改变住房必须购买这一观念。

其次，建议分步实现我们的住房梦。我认为，我们买房应当建立理性消费观念。我国有一句俗语叫“吃饭穿衣量家当”我们买房不要攀比，要选择适合目前自身经济状况的房屋。可以分步实施自己的住房梦想。先买小点的，条件一般的，待经济条件达到一定水平后，再改善住房。

再次，买房要树立贷款购房的意识。今天，大部分人都已经树立起了贷款买房的意识。国家在调控政策中一再强调支持首套房贷，今年，央行再次发声强调，对首套房贷优先发放。贷款购房不仅缓解了我们的购房压力，而且还是不错的理财渠道。

最后，谈一下我国的住房保障政策。目前由于我国的保障性住房政策起步较晚，还存在资金等方面的压力，保障房的数量还满足不了需求。相信，随着国家的保障性住房政策的持续发展，保障房数量的增加、保障制度的不断完善、保障范围会逐渐扩大。

惠丰园经适房为高层住宅，建设成本高，故其销售价格高于惠普家园

有网友提问，请就关于本次经适房惠丰园的价格偏高问题给予详细解释，包括车位16万，配房2万。房子28万+储藏室2万+车位16万=46万，这是给泰安低收入人群盖得？能买起的还是低收入？请问价格是怎么定的，请向大家公布具体明细。

马德华表示，按照《经济适用住房价格管理办法》第六条规定：“经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（一）开发成本： 1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5．管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2％计算。 6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。（二）税金，依照国家规定的税目和税率计算。（三）利润，按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3％计算。”

丰园经适房建设全过程由具备建设工程造价专业资质的审计部门全程跟踪审计。目前，惠丰园经适房处于建设末期，其建设成本正由价格主管部门依照法定程序和规定进行监审，成本监审报告形成后予以公布，并按照《经济适用住房价格管理办法》第六条规定，综合考虑法定利润等因素后，确定惠丰园经适房销售基准价格，惠丰园基准价格确定后，在选房前向社会予以公布。

惠丰园经济适用房小区为高层住宅小区，建设周期约3.5年，其地基处理、建设及装饰标准均高于普通多层住宅。按照《泰安市经济适用住房管理暂行办法》（泰政发[2007]89号）第十四条规定：“经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。”惠丰园经适房水、电、天然气、集中供暖、太阳能供热、电梯、有线电视等设施齐全，每户建筑面积约80平方米。因该项目地质情况复杂，为保证工程质量，基坑深达约10米，地基处理全部采用筏板基础、毛石混凝土充填，主体为框架、剪力墙结构。惠丰园经济适用房小区的建设装饰的标准是按照设计要求，属基本装饰。主要包括：外窗采用中空玻璃、塑钢材料。室内铺设地面砖、瓷砖踢脚线，室内门为套装门、内墙为乳胶漆，外墙漆采用真石漆，外墙及储藏室顶板采用满足节能和防火要求的B1级和A2级保温板，单元门采用可视对讲门。

相比惠普家园多层经济适用住房，惠丰园经适房为高层住宅，建设成本高，所以其销售价格要高于惠普家园多层经济适用房。惠丰园经济适用房小区的地下停车场是按照规划要求建设，采用模壳密肋梁结构，建设成本高，其价格经第三方监审后确定。地下停车位由住户自愿选择购买。

另外，我们也了解我省其它地市经济适用住房价格情况：2008年，青岛市物价局与市国土房管局联合下发了《关于确定四级地至七级地上配建经济适用住房有关价格事宜的通知》，确定经济适用住房基准价格每建筑平方米在3557至3933元之间。烟台市2012、2013年经适房(高层)：2998元/平方米；3068元/平方米。济宁市2013年经适房3200元/平方米。应该说与我市经济适用住房价格基本相当。

非夫妻关系房产证增另一人名字，需到地税办完税或免税手续

有网友问，买房时房产证上只有一个人的名字，后来想把另一个人的名字也写上，这样可以吗？

付涛回答道，如果是夫妻关系，由双方持身份证、结婚证、变更协议共同到房产交易中心申请办理即可。如果不是夫妻关系，在房产证上增加另外一个人的名字，则属于将一部分房屋所有权份额转让给他人，需要到地税部门办理完税或免税手续后，再到房屋登记机构办理转移登记。

房屋未能按期交付，房地产开发企业应承担违约责任

网友说，我购买了华龙天泰广场的一套房子，商业名叫金域华府，曾用名碧云华庭。该房延期交房整整一年，目前尚未达到收房标准，开发商却强令业主交钱收房。我把所有开发商要求交的钱都交了，并交了半年的物业费。但开发商却不肯给楼房供水，目前装修进度陷入瘫痪。我们业主去找开发商理论，开发商扬言“我们跟泰安市房管局熟的很，你们去告吧，不会有结果的。”请问房管局的领导，真是这样吗？

付涛回答道，《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工验收后方可交付，未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付。建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。因此，如果商品房未达到交房条件，购房者有权拒绝签收，并可向房地产开发行政主管部门投诉。如开发商延期交房，可按照《商品房预售合同》中有关规定追究开发企业违约责任，如存在其他损害购房者合法权益的行为，建议通过法律途径解决。

业主因房屋质量问题拒交物业服务费的做法不合法

有网友问，我的房子是今年2月29日交房的，但是初步验房的时候发现房子还存在一些瑕疵，这样的话从2月份至今的物业管理费我该怎么缴纳呢？

王晶表示，根据规定，房屋在保修期内出现质量问题，应由开发建设单位或施工企业负责保修。小区业主因房屋质量问题拒交物业服务费的做法不合法，业主应当向开发建设单位主张房屋质量问题，而不应因此拒绝交纳物业服务费。

据统计，在时长35分钟的直播中，共收到网友留言94条，直播期间回答网友问题8条，约有9.2万名网友在线收听、收看了直播。