郭松海谈山东公积金新政：一定程度上能拉动楼市

史上“最宽松”公积金新政已经到来？公积金贷款更容易如何保证不“断流”？凤凰山东特约山东省政府参事、山东财经大学房地产研究所所长郭松海进行分析和解读。

公积金新政有助于盘活公积金余额 一定程度上拉动楼市

国家统计局数据显示，6月末，全国商品房待售面积65738万平方米，同比增长20.8%。而不少城市的住房公积金余额明显增长。

据统计，山东省去年发放公积金贷款370亿元，拉动住房消费785亿元，公积金贷款占个人住房贷款的19.4%。同时，山东公积金缴存余额不断增长。截至2014年底，山东公积金缴存总额4086.3亿元，缴存余额2198.5亿元，分别同比增长20.9%、17.2%。

去年以来，国家相关部委已多次发文要求不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。今年以来，住建部两次召开专题会议，通报全国住房公积金使用情况，要求各地加快释放结余资金，进一步拉动住房消费。7月份以来，全国多地密集调整公积金贷款政策。

8月3日，省政府办公厅正式印发《山东省人民政府办公厅关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》。

山东公积金新政明确，公积金连缴6个月可申请贷款，使用公积金贷款购买首套房和二套房最低首付比例分别由30％、50％降至20％、30％，取消贷 款额与职工账户缴存余额挂钩限制。对此，郭松海认为，新政解决了首付难问题，并进一步放宽“亲情提取”政策，发挥家庭代际间的互助作用，诸多举措对刚性需 求的年轻人来说，减轻了压力；新政还有助于改善性需求增加，这些都可以盘活公积金余额，在一定程度上拉动楼市，消化库存。

他同时表示，楼市健康发展、市场活跃，仅从贷款资金一个方面着手是不够的。市场供需、居民收入与消费能力、房价以及住房户型、区位、质量与功能等因素都在宏观或微观上影响楼市。

郭松海拿正在给财政厅做的棚改课题——曹县举例：曹县县城30多万人，现在开发商现有存量商品房可供15万人购买消费。通过棚户区、城中村改造可以回购部分存量房，减少库存压力，他说像曹县这种市场状况，在省内三、四线城市、县城并不是个例。

郭松海认为要从大处着眼，随着经济转型与城镇化发展，居民收入增长，充分就业，楼市相关政策调整等，楼市才能逐步持续健康地发展起来。

楼市不仅是个买卖市场，还有个租赁市场。郭松海对新规可以提取公积金用来支付房租这点表示认可，职工只需到房管部门开具本人及配偶名下无房产证明，以及房屋租赁合同的原件和复印件，即可办理提取。他认为，这也有利于租赁市场发展。

建议在农民工群体中逐步推行住房公积金制度

公积金政策本身还有很多缺陷，在现有条件下，通过这种小修小改提高额度、增加便利性等是可以理解的，但有专家主张还是要在制度从简方面做进一步地改进。

郭松海认为，在巩固和发挥现有公积金制度，发挥其优势的前提下，结合我国国情，借鉴一些国家的成功经验，进行制度的再创新。

他给出了具体建议：一是加强征缴管理，对不为职工登记和缴纳住房公积金的企业单位要区别情况，分别对待。对于职工在单位工作稳定的,不为职工登记和 缴纳的,要加大处罚力度，确保职工的合法权益不受侵害。作为农民工也应与城市产业工人一样享受相同的待遇和社会福利，逐步推行住房公积金制度，但对于农民 工在单位工作流动性大的, 现下也不必强制征缴；待条件成熟，借鉴新加坡、巴西等国经验，打破住房公积金区域、行业性封闭管理模式，建立全省乃至全国性公积金储贷银行，并建立全国性 资金融通、结算网络。

二是实行住房公积金灵活缴交比例的调控机制。对于缴存比例过高的单位,应限制缴存额度，限制单位自行提高住房公积金标准；对于一般单位, 可以学习运用新加坡灵活的缴交比例的调控机制，单位和个人缴交比例各自浮动，包括单位和个人缴交比例整体浮动、单位和个人缴交比例各自浮动以及个人缴交比 例随年龄阶段不同浮动。 

三是拓展住房公积金使用途径，充分发挥社保功能。可以把公积金“个人积累制”逐步融入“统筹管理”的社保账户，扩大公积金的社保功能。如允许职工退 休时不领取公积金余额，而将其转入社保局个人养老金账户，随养老金一起发放，政府和社保部门应给予相应的政策鼓励；还可以设立倒按揭业务，向老年职工预购 其产权住房，房款按月或按期向老人发放，用于老人养老金补充。待老人去世后收回其住房，再出售回笼资金。 

建议建立政策性住房银行 用政策性金融手段宏观调控

住房金融被称为住房发展的“火车头”。政策性金融与商业性金融是相互补充、相互协调的关系，商业性金融机构是以最大盈利为经营目标，其服务对象定位 于高中收入群体，对于中低收入群体信用风险较高，虽有信贷需求，但市场机制无法自行调节住宅金融市场中的供求矛盾与金融扭曲，则更多地要依靠政策性金融机 构的信贷支持。

表面上，公积金缴存的余额是充裕的，但是实际上目前公积金贷款总额是4.3万亿元，存贷比例已经达到了56%，而且存在一定程度的期限错配情况，也就是说公积金提取期限要比贷款期限短得多。存贷比如果太高，肯定会出现资金链断裂的威胁。

央视评论员马光远主张应该尽快地将公积金转变为住房银行，然后享受金融机构各种各样的便利，未来只需要考虑的就是政府如何在政策层面把它和商业银行进行区分。

郭松海也持有相同观点，他认为，建立政策性住房银行，使政府可以通过政策性金融手段建立宏观调控的长效机制，通过住房银行提供低息贷款，帮助中低收 入家庭解决“贷款难”和“贷款贵”问题，有效提高其购房能力，增加中低收入家庭住房消费需求。同时，通过金融服务的创新，以缓解目前住宅金融市场上供求关 系的错位，进而促进房地产经济增长方式的转变和住房结构的调整，让中低收入家庭更多地分享改革与发展的成果。

他建议，政策性住房银行经营资金可来源于中央汇金公司、各级政府财政资金，并通过法规形式把地方公积金结余纳入政策性住房银行，并由国家银行和主管机构严格监控其住房公积金使用。

与此同时，郭松海认为要充分发挥房地产担保的经济“助推器”的作用，建立住宅抵押贷款的政策性担保机构。对中低收入家庭或特定群体的住宅贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到较多住宅贷款。

此外，他建议住房贷款要建立完善的个人信用评估制度，对抵押房屋进行科学估价；政府应尽快制定住宅抵押贷款等相关住宅金融法律法规，对风险防范、收益分配做出制度性安排，制定担保操作规则，使住房置业担保有法可依。