年末楼市现"最后疯狂" 新政之下房价仍旧疯涨

在刚刚过去的11月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。临近年末，各地政策频发，缘何全国房价仍如脱缰野马般连续上涨？

“四方面原因致使房价连续上涨。”上海同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，首先是因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策使然。在政策未落地前，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致临近年末的11月份改善性需求出现“最后的疯狂”行情，市场成交均价表现相对较高。而从政策执行角度来讲，二套房贷首付比例提高之后，大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，那么，在这样的市场阶段，改善型需求、部分投资需求开始抓紧这个放量的时机积极入市。

“二是今年以来市场基本面总体逐渐好转，基本面好转势必会带动成交量上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。”张宏伟分析，尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、涨价现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推了重点城市量价齐升。

张宏伟认为，三是品牌房企资金面已不太紧张，今年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一、二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动了全国房价继续坚挺并保持微涨。

数据也显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1.83%，涨幅最大，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%-1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.2%，武汉、重庆(主城区)、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。而从同比看，十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小；南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间；杭州、重庆(主城区)、武汉、天津涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

“四是地价上涨甚至‘地王’的频现，导致‘地王’效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动了‘地王’”所在城市房价的上涨。”张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略上看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一、二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较高转为今年楼板价的实际上涨，甚至“地王”的出现。在这个时期，土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，致使“地王”频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然很难下降。