中国商业地产短期仍是“散售”时代

“我们近期做了一个规模较大的调研，有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产，42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金，95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前，高和资本董事长苏鑫在接受记者专访时表示。

2009年10月，为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO中国执行董事，转而创立国内首只人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间，高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目，其中部分已实现退出，收购资产规模超过60亿元。   

高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本，并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为，通过基金的形式，把买房炒房人群的钱聚在一起，投到前端去，变成一种供给，其实是有利于稳定房价的。   

散售是“逼不得已”   

对于高和资本旗下基金的退出方式，苏鑫坦言，主要还是通过散售。在SOHO中国主管销售多年的苏鑫，对商业地产散卖有什么后果也是烂熟于胸。v“在中国，商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事，讲了很多年，还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为，如果没有REITs的支持，商业地产所谓的春天就不会到来，在短期看可能还是一个散卖的时代。   

“商业地产散卖以后成功的案例极少，我在SOHO中国10年，天天接触投资者，了解他们的心理，就是因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高，”苏鑫称，“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’，然后带租约销售，结果可能就会不同。”   

这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则，名曰“资产精装修”，即业主购买房子后，高和资本会把资产管理权拿过来，成为项目唯一的管理人。苏鑫解释称：“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定，我们会给两个点左右的处罚。这个罚则，实际上相当于一个筛子，把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前，我们还做了一道过滤，80%都按层销售，并没有一套一套地卖，就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念，抗经济波动的风险能力比较强。”   

2010年底，高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大幅上涨，金澳国际大厦结案租金接近翻番，从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天，最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。   

地产基金增长迅速截至目前，高和资本已经在北京收购了5个项目，分别是凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇。去年10月，高和资本正式进军上海，斥资7.9亿元收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦。目前，高和正在对这座“老楼”进行改造。   

“以前大家都认为增值型基金是短线，买完楼，改一改，卖掉就完了，实际上在中国不一样。再往前推进，对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代，土地很少，像静安都没有土地了。这个时候城市要发展，就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说，则是把这个资产改造以后怎么赚钱，降低风险就必须提高资产的水平。”苏鑫表示。   

苏鑫告诉记者：“几年前，不少个人投资者还不知道什么是房地产基金，但他们买了高和资本的房子并从中获得了不少收益，渐渐地也认可了我们的模式，后来不少人干脆就把资金投到了我们的基金里。目前，地产基金行业的平均年化回报率可达15%~20%。”

因为在SOHO中国多年的工作经验，令苏鑫非常熟悉中国的新富阶层，尤其是山西、内蒙古一带的北方能源企业主。“以山西为例，70%煤炭已实现规模化和国有控股，在缺乏更好出口的情况下，煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等方向转移。”   

“我们主要在做增值基金，也就是资产精装修后通过散售的形式退出，同时，也在做‘类持有’基金。”苏鑫表示，“类持有”基金须和机构投资者合作，高和资本目前还不急于扩规模。   

住建部政策研究中心与高和资本联合发布的报告称，房地产企业直接融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。   

其中，房地产基金自2010年开始蓬勃发展，新募基金数41只，募集规模164亿元。2011年新募基金数97只，募集规模712亿元。2012年进入市场调整，新募基金63只，涉及金额370亿元。