老牌房企泛海建设轻资产转型

老牌房企，似乎不甘于平庸。4月7日，泛海建设公告以32.74亿元收购民生证券73%股权，宣布打造“房地产+金融+战略投资”的发展模式，正式开启“轻资产业务模式”。

整体架构的转型背后，传统主业房地产也将减轻辎重，大步快跑。尤其泛海建设内部，在2013年坚持缩短项目去化周期后，如今再度明确以项目销售为先导，针对不同城市正制定实施符合市场导向的销售策略。

不过，随着项目的投入加速，伴随着的是负债走高。2013年，泛海建设整体负债率达到76%，虽处在行业平均水平，但较去年同期仍有小幅上涨。换来的成绩是，泛海建设实现营业收入59.38亿元，同比增长33.57%。

对此，泛海建设内部人士对记者表示，泛海建设房地产业务正处于高速发展阶段，优质项目将在2-3年间实现资金回笼，一系列指标将会逐渐优化。

快速模式开启

2013年初，“地王”频现，地产行业竞争加剧。而泛海建设提前谋篇，提出加快项目开发和拆迁节奏，缩短销售去化与资金回笼周期。数据显示，2013年泛海项目在施总筑面积达451.62万平方米，竣工备案面积57.64万平方米，项目建设数据均较2012年度实现较大幅提升。同时，实现营业收入59.38亿元，同比增长33.57%；实现净利润11.81亿元，同比增长51.03%。

如果把持续销售加速当作泛海建设崛起，那充裕的土地储备则是关键基石。泛海建设在武汉、青岛、杭州、深圳、北京、沈阳等地项目均在加速开发，尤其是在核心城市北京和上海的拆迁项目进展顺利，北京项目有望在年内投入销售。

正因如此，2013年泛海建设由经营活动产生现金流量净额为-28亿元。上述负责人也指出，泛海建设年报中现金流为负，实际是公司正在通过加大投入，增强开发去化力度，提高资金使用效率的表征。一旦形成大规模销售回笼资金之后，现金流就自然而然转正了。”

而在最为“花钱”的购地方面，一向沉稳的泛海建设，则维持着资金和扩张的平衡：一方面高度警惕行业调控风险，避免高价冲动拿地，另一方面也在积极寻求优质地块，增加土地储备。去年底，公司旗下企业以不超过2亿美元收购了美国洛杉矶菲戈罗亚中心项目。该项目位于洛杉矶市核心区域。

财务指标之辨

与多数上市房企都处于75%~85%这一水平区间相比，泛海建设76%的资产负债率处在平均水平。不过，“从泛海建设的整体财务数据来看，公司处于一个高速发展阶段，公司近两年大量项目推出，必然在资金使用上更为高效，带高财务数据上升。”北京一家评估机构负责人对记者透露说。但是，一旦公司最为重要的北京、上海项目真正实现销售，实现的收益将相当可观。

“随销售顺利回款以及海外融资平台的逐步搭建，长期财务风险仍可控。”中国中投证券研究员李少明预测，在地产业务方面，未来3 年房地产结算收入将保持年复合增长45%左右增长。具体而言，营业收入2014-2016年将分别为80.63、115.52、160.38亿元，而负债率则将稳步下降，至2016年降至69.9%。

评估一家房地产企业的财务状况是否健康，主要包括资产负债率、每股收益、单个项目的利润率、现金流等指标。其他一些细节指标即使有所波动，但以上指标足以反映一家企业的整体面貌。而负债率背后，仍要看其是否能获得高收益。

浙江大学副教授汪凯也指出，快速进取的企业往往倾向于以杠杆更好地撬动资源。一般而言，负债结构中可能有大量的长期贷款，且有相应充足的抵押物业，企业可通过高负债的财务杠杆为股东创造更大的回报；另一方面，净负债率低的企业也未必质地上乘，因为不仅不能充分享受财务杠杆带来的股东的高回报，而且大量的货币资金闲置也影响着企业的经营效率，从投资角度来讲，体现为成长性不足。”

汪凯进一步指出，看待企业的资产负债率，更应该关注其负债结构搭配，对于还款时点应当有整体把控，实现逐步批量偿还，避免在某一时点出现过多借款需要对冲，从而导致资金链紧张的状况。从这个角度来看，泛海的债务结构比较合理，在维持财务安全性的同时，保持了相当的进取性。

毛利率方面，各家房地产企业也是“苦乐不均”。根据Wind资讯统计数据显示，截至2013年10月30日，沪深两市已经公布三季报的104家上市房企毛利率水平多数维持在30%左右。中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。“泛海建设毛利率为57.6%，在行业整体下滑的背景下，泛海建设无疑处在较高水平。”私募人士杨涛说。

高盈利能力的保障下，泛海建设正在寻求资金安全和积极扩张的平衡。此番收购民生证券，应该是泛海建设寻求更为高效的资金运转效率、迈向轻资产模式的最新尝试。