人民币贬值成楼市负担:不是刺破泡沫最后一针

日前，央行宣布扩大外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度，人民币汇率波动广受关注。我国房地产业曾数次经历人民币贬值冲击，由于房地产市场总体呈现上升走势，人民币贬值的负面影响并未伤及楼市。但值得注意的是，人民币持续贬值会导致海外融资成本提高、外资炒作热情减退，这一逻辑没有改变。

当前房地产企业对资金的需求量仍较庞大，且随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高，人民币贬值的影响正逐渐显现。更为重要的是，在三四线城市楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时，人民币贬值正在变成楼市的负担。有业内人士表示，如果人民币长期贬值，将加速楼市泡沫的挤出，并导致部分区域房价下跌。

海外融资环境生变

对于春节前后在海外市场融资的房地产企业而言，早已预料到了人民币贬值的必然性。从去年年中开始，QE退出的大幕拉开，人民币进入贬值通道只是时间问题。从去年年底开始，绿地、万科、恒大、万达、招商等大型房企纷纷加快融资步伐，颇有“偏向虎山行”的架势。

来自中原地产研究中心统计数据显示，截至3月15日，今年房企海外融资总额达到150.32亿美元，约合人民币917亿元。比去年同期的104.5亿美元上涨了43%，相当于去年全年海外融资额的27%。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，房企空前重视资金安全，意图通过融资来增强在一二线城市土地市场的竞争力。同时，年初国内传出各银行收紧房地产信贷、局部市场降价现象，也对资金链的安全提出警示。由此使得房企越来越未雨绸缪，储备“过冬”资金。

“即使人民币有所贬值，海外融资的成本仍然低于国内融资。”一家在港上市房企负责人向中国证券报记者表示，房企海外融资的平均成本在4%-8%的区间内，资质较好的房企海外发债成本通常在4%左右，与国内其他渠道融资相比，成本要降低一半，甚至更多。

上述负责人称，企业从去年年末启动海外融资，很大程度上是在追赶时间差。一方面，经过2013年的旺盛销售，2014年市场遇冷已成共识；另一方面，在美国QE逐步退出之后，人民币尚未迅速进入贬值通道。因此，2013年末是启动融资相对理想的时点。而进入2014年以来，国内楼市风险凸显，部分在港上市的房企遭遇较低认购，即说明融资环境已变。

但即便如此，人民币贬值仍将增加房企的偿债压力，尤其是在近年来房地产企业赴港上市增多，海外融资比例提高的情况下。根据克尔瑞发布的报告，具有代表性的30家香港内房股借款结构中，在2012年底，美元、港元借债比例达到34%。其中，中海达到86%；超过一半的房企这一比例超过三分之一。

该机构的报告还显示，从2013年至今，国内上市房企共海外融资2500亿人民币，占对外公告总融资的60%。国内房企的融资成本和还款将受到人民币贬值的实质性影响。根据计算，人民币每贬值3%，房企的总借款(以人民币计算)将上升1%。

有分析人士认为，当前房地产企业资金状况整体良好，人民币的小幅贬值难以形成实质性影响。但如果人民币长期贬值，将会持续增加企业的资金成本，并可能给部分项目的定价带来压力。