赵卓文：养老项目土地出让需走新路

2014年4月10日，国内城市以养老主题出让土地，率先在深圳实施。深圳2宗养老设施用地公开出让成功，分别由前海人寿和融通信投资以4亿元和2.8亿元价格摘得。

中国已经逐步进入人口老龄化阶段。60岁的人口总量已经接近2亿人。在广州，60岁以上人口比例达到15%。上海更是高达24%。

以往被大众忽视，被传统家庭养老观念所不屑的养老院，在大城市里出现了床位供不应求的新情况。

要不了多少年，未来优质的养老院，如果能够做到“老有所养，老有所学，老有所乐，老有所伴”，将会像今天的名牌中小学一样，“一位难求”。

探索新时期的养老问题，在城市土地供应中专门供应养老用地，已经成为迫切问题。

深圳实施养老地块出让，属于全国第一次，具有重大意义。

1、 养老用地的规划用途均为社会福利用地，土地使用年期为50年。

2、首次出让土地规模不大。成功挂牌出让的2宗土地分别为：A001-0198宗地，位于宝安区新安街道，面积10860.8平方米，建筑面积27000平方米;A805-0052宗地，位于龙华新区民治街道，面积6920.16平方米，建筑面积15220平方米。

3、 起拍价不高。A001-0198宗地，建筑面积27000平方米，挂牌起始价为人民币6850万元，楼面地价约2540元/平方米。A805-0052宗地，建筑面积15220平方米，挂牌起始价为人民币4000万元, 楼面地价约2630元/平方米。。

4、拍卖过程热烈，拍卖结果超预期。A001-0198宗地共17个竞买人，A805-0052宗地18个竞买人。拍卖除了吸引养老机构外，也吸引了不少本地和外地房企参加。A001-0198宗地块最终前海人寿夺得该地块，成交价达到4亿，溢价率约为484%。A805-0052宗地被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元的价格摘得，溢价率为600%。

深圳这次养老用地的出让，具有探索意义。

以下几点，值得总结和关注：

1、 要防止用“养老”的名义，变相做房地产。深圳这次土地出让，一下子吸引了如此众多的开发商，不能不引起政府的警惕。开发商特别擅长项目“运营”，到时又做成“公寓”，卖“使用权”，就会令养老项目失去意义。

2、 地价评估需要更科学准确。原来的底价定得偏低。

3、 养老项目地块完全以“价高者得”的规则出让，似乎问题不少。这次深圳土地出让的结果，是地价过万，运营难度肯定不少。如果受让人连基本的运营方案，都没有，政府就把土地以“养老”的名义给出去，确实显得草率。

4、 养老项目土地出让需走新路。各项竣工、运营、房产证办理，用途监管等，需要有配套的政策和规定。

深圳已经公开出让养老用地了，广州还等什么？